Điều kiện tách thửa đất ở nông thôn theo quy định mới nhất

Điều kiện tách thửa đất ở nông thôn không chỉ phụ thuộc vào diện tích của thửa đất. Người sử dụng đất còn phải kiểm tra Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, ranh giới, lối đi, kích thước các cạnh và quy định riêng của UBND tỉnh nơi có đất. Đặc biệt, sau khi Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực, một số điều kiện về lối đi, chuyển mục đích sử dụng đất và thủ tục hành chính đã được điều chỉnh. Bài viết dưới đây tổng hợp những quy định mới nhất mà hộ gia đình, cá nhân cần biết trước khi chia đất ở nông thôn để tặng cho, chuyển nhượng hoặc phân chia tài sản.

1. Đất ở nông thôn là gì? Căn cứ nào xác định điều kiện tách thửa?

Cách xác định đất ở nông thôn sau khi sắp xếp đơn vị hành chính

Đất ở nông thôn thường được ký hiệu là ONT trên bản đồ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là đất được sử dụng để làm nhà ở và phục vụ các mục đích khác gắn với đời sống trong cùng một thửa đất tại khu vực nông thôn.

Sau khi tổ chức lại mô hình chính quyền địa phương hai cấp và sắp xếp nhiều xã, phường, thị trấn, việc xác định đất ở nông thôn hay đất ở đô thị được thực hiện theo quy định đã được sửa đổi tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Theo đó:

• Đất ở thuộc địa giới hành chính xã được xác định là đất ở tại nông thôn;
• Đất ở thuộc địa giới hành chính phường được xác định là đất ở tại đô thị;
• Đất ở trong xã nhưng nằm trong khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt được xác định là đất ở tại đô thị;
• Đối với đặc khu, việc phân loại căn cứ vào nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền xã hoặc phường.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã hướng dẫn rằng trường hợp thửa đất trước đây thuộc thị trấn nhưng sau sắp xếp nằm trong địa giới hành chính xã thì được phân loại là đất ở tại nông thôn, trừ khu vực thuộc dự án xây dựng đô thị mới đã được phê duyệt. Nội dung này được nêu trong giải đáp về căn cứ áp dụng hạn mức tách thửa sau sáp nhập ^[1].

Việc xác định đúng loại đất rất quan trọng vì nhiều địa phương quy định diện tích tối thiểu tách thửa khác nhau giữa:

• Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị;
• Khu vực đồng bằng, trung du và miền núi;
• Khu dân cư hiện hữu và khu vực quy hoạch phát triển đô thị;
• Thửa đất tiếp giáp đường giao thông chính và thửa đất trong ngõ, xóm;
• Đất ở thuần túy và thửa đất có cả đất ở, đất nông nghiệp.

Người sử dụng đất nên kiểm tra mục “Mục đích sử dụng” trên Giấy chứng nhận và đối chiếu với địa giới hành chính, quy hoạch hiện hành. Nếu thông tin trên Giấy chứng nhận chưa được cập nhật sau sắp xếp thì có thể liên hệ cơ quan đăng ký đất đai để được xác định chính xác quy định tách thửa phải áp dụng.

Căn cứ pháp lý về tách thửa đất ở nông thôn

Điều kiện tách thửa đất ở nông thôn hiện nay được xác định trên cơ sở các nhóm văn bản sau:

• Điều 220 Luật Đất đai năm 2024;
• Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15;
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp;
• Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15;
• Quy định của UBND cấp tỉnh về điều kiện, diện tích và kích thước tối thiểu được tách thửa;
• Quy định thủ tục hành chính về đất đai do UBND cấp tỉnh ban hành.

Luật Đất đai chỉ đưa ra các nguyên tắc và điều kiện chung áp dụng trên toàn quốc. Khoản 4 Điều 220 giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa đối với từng loại đất, căn cứ đặc điểm địa phương và phong tục, tập quán.

Vì vậy, không tồn tại một mức diện tích tối thiểu chung cho đất ở nông thôn trên toàn quốc. Con số 40 m², 50 m², 60 m² hay 80 m² chỉ có giá trị khi được quy định trong quyết định của UBND tỉnh nơi có thửa đất.

2. Điều kiện tách thửa đất ở nông thôn mới nhất

Thửa đất phải có Giấy chứng nhận

Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, thửa đất đề nghị tách phải được cấp một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nếu đất chưa có Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và đề nghị cấp Giấy chứng nhận trước. Không thể chỉ căn cứ vào giấy mua bán viết tay, biên lai nộp thuế, sổ mục kê hoặc xác nhận của khu dân cư để trực tiếp tách thành nhiều thửa mới.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp nhưng không có sơ đồ thửa đất, thiếu kích thước cạnh hoặc diện tích không thống nhất với hồ sơ địa chính, người sử dụng đất có thể phải đo đạc, đăng ký biến động hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận trước khi tách.

Đất phải còn trong thời hạn sử dụng

Thửa đất đề nghị tách phải còn thời hạn sử dụng đất. Đất ở của hộ gia đình, cá nhân thông thường có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài nên điều kiện này ít khi trở thành trở ngại.

Tuy nhiên, một thửa đất có thể đồng thời bao gồm đất ở và đất nông nghiệp có thời hạn. Khi chia thửa, cần xác định rõ:

• Diện tích đất ở trên từng thửa mới;
• Diện tích đất nông nghiệp đi kèm;
• Thời hạn sử dụng của từng loại đất;
• Điều kiện tối thiểu áp dụng đối với thửa đất có nhiều mục đích sử dụng.

Nếu phần đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất cần làm thủ tục gia hạn hoặc xác nhận tiếp tục sử dụng trước khi thực hiện các thủ tục tiếp theo, tùy từng trường hợp.

Đất không có tranh chấp, không bị kê biên

Thửa đất ở nông thôn muốn tách phải không thuộc một trong các trường hợp:

• Đang có tranh chấp đất đai;
• Bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền.

Tranh chấp có thể liên quan đến quyền sử dụng toàn bộ thửa đất, một phần diện tích, đường ranh, lối đi hoặc người có quyền chung đối với đất.

Nếu chỉ một phần thửa đất đang có tranh chấp nhưng đã xác định được rõ phạm vi, diện tích và ranh giới tranh chấp thì phần diện tích còn lại không có tranh chấp có thể được xem xét tách thửa. Phần đất này vẫn phải đáp ứng diện tích, kích thước, lối đi và các điều kiện khác của địa phương.

Trường hợp hàng xóm chỉ từ chối ký giáp ranh nhưng không đưa ra căn cứ tranh chấp thì chưa thể mặc nhiên kết luận đất đang có tranh chấp. Cơ quan giải quyết phải kiểm tra hồ sơ địa chính, hiện trạng và ý kiến của những người liên quan để xác định bản chất sự việc.

Các thửa đất sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu

Điều kiện quan trọng nhất là cả thửa đất được tách ra và phần đất còn lại đều phải đáp ứng diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.

Ví dụ, địa phương quy định đất ở nông thôn sau tách phải có diện tích tối thiểu 60 m². Một thửa đất rộng 150 m² không thể được chia thành một thửa 100 m² và một thửa 50 m², vì thửa 50 m² không đạt diện tích tối thiểu.

Diện tích tối thiểu thường được xác định sau khi đã trừ:

• Phần đất thuộc hành lang bảo vệ công trình;
• Phần đất nằm trong chỉ giới đường đỏ nếu quy định địa phương yêu cầu;
• Phần diện tích dành làm lối đi;
• Phần đất không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng;
• Phần diện tích có tranh chấp hoặc bị chồng lấn;
• Phần diện tích thuộc phạm vi thu hồi theo quyết định có hiệu lực.

Ngoài diện tích, nhiều địa phương còn yêu cầu thửa đất sau tách phải đáp ứng đồng thời:

• Chiều rộng mặt tiền tối thiểu;
• Chiều sâu tối thiểu;
• Kích thước cạnh tiếp giáp đường giao thông;
• Hình thể thửa đất bảo đảm khả năng sử dụng;
• Diện tích tối thiểu sau khi trừ chỉ giới xây dựng;
• Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật hoặc quy hoạch.

Do đó, một thửa đất có tổng diện tích lớn chưa chắc đã tách được. Ví dụ, thửa đất rất dài nhưng mặt tiền hẹp có thể không đáp ứng yêu cầu về chiều rộng tối thiểu của từng thửa sau khi chia.

Trường hợp phần diện tích được tách nhỏ hơn mức tối thiểu, pháp luật cho phép thực hiện tách đồng thời với hợp thửa vào thửa đất liền kề. Khi đó, phần đất nhỏ không được tạo thành một thửa độc lập mà phải hợp ngay với thửa bên cạnh để hình thành thửa mới đủ điều kiện.

Thửa đất sau tách phải có lối đi

Theo quy định ban đầu tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng và đáp ứng các nhu cầu thiết yếu một cách hợp lý.

Từ ngày 01/01/2026, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 đã điều chỉnh điều kiện này theo hướng linh hoạt hơn. Thửa đất sau tách phải:

• Có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng; hoặc
• Được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Quy định mới cho phép xem xét tách thửa đối với thửa đất phía trong nếu đã có sự đồng ý của chủ đất liền kề về việc cho sử dụng lối đi. 

Nếu chủ đất dành một phần diện tích thuộc chính thửa đất gốc để làm lối đi thì phần diện tích này phải được thể hiện rõ trên Bản vẽ tách thửa, bao gồm:

• Vị trí lối đi;
• Chiều dài, chiều rộng;
• Diện tích;
• Các thửa đất được quyền sử dụng;
• Hình thức sử dụng riêng hoặc sử dụng chung.

Trường hợp dành một phần đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác làm lối đi thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi.

Nếu lối đi nằm trên đất của hàng xóm, các bên nên lập văn bản thỏa thuận rõ phạm vi, thời hạn, nghĩa vụ bồi thường và trách nhiệm sử dụng. Tùy quy định địa phương, văn bản đồng ý có thể là tài liệu phải nộp trong hồ sơ tách thửa.

Phải đáp ứng điều kiện riêng của UBND cấp tỉnh

Ngoài các điều kiện chung, người sử dụng đất còn phải tuân thủ quyết định của UBND tỉnh nơi có đất. Mỗi địa phương có thể phân chia nhiều khu vực để áp dụng điều kiện khác nhau, chẳng hạn:

• Khu vực xã đồng bằng;
• Xã miền núi, vùng cao;
• Khu dân cư tập trung;
• Khu dân cư nằm dọc quốc lộ, tỉnh lộ;
• Khu vực đã có quy hoạch chi tiết;
• Khu vực chưa có quy hoạch xây dựng;
• Thửa đất tiếp giáp đường giao thông và thửa đất phải mở lối đi mới.

Quy định địa phương có thể đặt ra yêu cầu về quy hoạch, hình thể, hạ tầng, khả năng kết nối giao thông hoặc những trường hợp tạm thời không được chia tách. Vì vậy, khi xác định điều kiện tách thửa đất ở nông thôn, không thể chỉ đọc Điều 220 Luật Đất đai mà bỏ qua quyết định của UBND tỉnh.

3. Những trường hợp thường không được tách và thủ tục cần thực hiện

Các trường hợp đất ở nông thôn có thể không được tách thửa

Tùy quy định của từng địa phương, hồ sơ có thể không được chấp thuận khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận;
• Đất đang có tranh chấp mà chưa xác định được phạm vi tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất đang bị kê biên;
• Thửa đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Một hoặc nhiều thửa sau tách không đạt diện tích tối thiểu;
• Không đáp ứng chiều rộng mặt tiền, chiều sâu hoặc kích thước cạnh tối thiểu;
• Thửa đất phía trong không có lối đi và không được chủ đất liền kề đồng ý cho đi qua;
• Việc chia tách tạo ra thửa đất có hình thể không thể sử dụng hợp lý;
• Ranh giới thực địa bị chồng lấn hoặc không thống nhất với Giấy chứng nhận;
• Thửa đất thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất;
• Thuộc dự án đầu tư hoặc khu vực có quy định hạn chế chia tách theo quyết định của địa phương;
• Người ký đơn không phải toàn bộ người sử dụng đất hoặc người đại diện hợp pháp;
• Bản vẽ tách thửa không thống nhất với đơn đề nghị và Giấy chứng nhận.

Đất nằm trong quy hoạch không phải lúc nào cũng mặc nhiên bị cấm tách. Cần xem xét loại quy hoạch, quyết định của UBND tỉnh, tình trạng công bố kế hoạch sử dụng đất, quyết định hoặc thông báo thu hồi và quyền của người sử dụng đất trong từng giai đoạn.

Đối với trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu thì về nguyên tắc không thực hiện tách thửa. Tuy nhiên, Nghị quyết 254/2025/QH15 có quy định chuyển tiếp đối với bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.

Hồ sơ tách thửa đất ở nông thôn

Hồ sơ cơ bản thường gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21;
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa nếu có;
• Văn bản đại diện hoặc ủy quyền nếu thực hiện thông qua người đại diện;
• Văn bản đồng ý cho đi qua đất liền kề nếu thửa đất sau tách phải sử dụng lối đi trên đất của người khác;
• Các giấy tờ bổ sung theo quy định của UBND tỉnh.

Trước khi lập bản vẽ, người sử dụng đất nên thuê đơn vị đo đạc đủ điều kiện hoặc đề nghị cơ quan đăng ký đất đai hướng dẫn. Bản vẽ phải thể hiện được thửa đất gốc, các thửa dự kiến hình thành, kích thước cạnh, diện tích, loại đất, ranh giới và lối đi.

Hồ sơ có thể được nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, cơ quan đăng ký đất đai, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến nếu địa phương cung cấp dịch vụ tương ứng.

Sau khi tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra điều kiện tách thửa, đối chiếu hồ sơ địa chính, xác minh ranh giới và hiện trạng. Nếu đủ điều kiện, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất mới.

Nếu tách thửa để chuyển nhượng hoặc tặng cho thì cần phân biệt hai phương án:

• Tách thửa trước, chuyển quyền sau: các thửa mới vẫn đứng tên người sử dụng đất cũ, sau đó các bên ký hợp đồng và đăng ký sang tên;
• Tách thửa gắn với chuyển quyền: hồ sơ đồng thời thể hiện việc thay đổi người sử dụng đất và phải có hợp đồng, văn bản chuyển quyền hợp lệ.

Theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định và công khai trình tự, thời gian, thành phần hồ sơ của thủ tục hành chính về đất đai. Vì vậy, thời hạn giải quyết, nơi nộp và tài liệu cụ thể có thể khác nhau giữa các tỉnh.

Cách tự kiểm tra khả năng tách thửa

Trước khi chi phí cho đo đạc hoặc lập hợp đồng đặt cọc, người sử dụng đất nên kiểm tra lần lượt:

• Giấy chứng nhận ghi loại đất là ONT hay loại đất khác;
• Thửa đất có thuộc xã hay khu vực dự án đô thị mới;
• Quy định diện tích tối thiểu hiện hành của tỉnh;
• Diện tích của từng thửa mới và phần đất còn lại;
• Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và kích thước các cạnh;
• Phần diện tích bị ảnh hưởng bởi hành lang, chỉ giới hoặc quy hoạch;
• Lối đi của từng thửa đất mới;
• Tình trạng tranh chấp và kê biên;
• Sự thống nhất giữa hiện trạng với sơ đồ trên Giấy chứng nhận;
• Người có quyền ký đơn và ký giao dịch sau khi tách;
• Quy trình thủ tục đất đai mới nhất được tỉnh công bố.

Nếu chỉ dựa vào tổng diện tích để ký hợp đồng đặt cọc mua một phần thửa đất thì rủi ro rất lớn. Thửa đất có thể đủ diện tích nhưng thiếu mặt tiền, không có lối đi hoặc nằm trong khu vực bị hạn chế chia tách. Hợp đồng đặt cọc nên quy định rõ trách nhiệm hoàn trả tiền và xử lý tiền đặt cọc nếu cơ quan có thẩm quyền kết luận phần đất không đủ điều kiện tách thửa.

Kết luận

Điều kiện tách thửa đất ở nông thôn theo quy định mới nhất gồm hai nhóm: điều kiện chung tại Điều 220 Luật Đất đai, Nghị quyết 254/2025/QH15 và điều kiện riêng do UBND cấp tỉnh ban hành. Thửa đất phải có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp hoặc kê biên; các thửa sau tách phải đạt diện tích, kích thước tối thiểu và có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được chủ đất liền kề đồng ý cho đi qua. Trước khi đo đạc, chuyển nhượng hoặc nhận đặt cọc, người sử dụng đất nên kiểm tra quyết định tách thửa và quy trình thủ tục hành chính đang được áp dụng tại địa phương nơi có đất.

[1] Hỏi: Căn cứ áp dụng hạn mức tách thửa sau sáp nhập, https://chinhsachonline.chinhphu.vn/can-cu-ap-dung-han-muc-tach-thua-sau-sap-nhap-88333.htm, truy cập ngày 05/09/2025.

Nội dung liên quan

Quy định mới về thủ tục tách thửa đất đã có nhà

Cách viết đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21 Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Cách tách thửa đất để bán hoặc tặng cho theo luật mới

Xây nhà trên đất nông nghiệp có tách thửa được không?

Tách thửa đất nông nghiệp có cần lối đi không?

Quy định ngõ đi chung khi tách thửa