Tách thửa đất nông nghiệp có cần lối đi không?

24/08/2026 Pháp luật

Tách thửa đất nông nghiệp có cần lối đi không?

Tách thửa đất nông nghiệp có cần lối đi không? Theo Luật Đất đai 2024, điều kiện bảo đảm có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng hiện có là nguyên tắc chung khi tách thửa, không chỉ áp dụng đối với đất ở. Tuy nhiên, “có lối đi” không đồng nghĩa mọi thửa đất nông nghiệp sau khi tách đều phải có mặt tiền trực tiếp giáp một tuyến đường giao thông công cộng hoặc phải hình thành một con đường mang mã đất giao thông (DGT). Cách xác định lối đi đối với ruộng, đất trồng cây, đất rừng… còn phải căn cứ vào đặc điểm thực tế của thửa đất và quy định cụ thể về tách thửa của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Mục lục

1. Tách thửa đất nông nghiệp có bắt buộc phải có lối đi không?

Căn cứ quan trọng nhất để trả lời câu hỏi này là Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Điểm d khoản 1 Điều 220 quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải:

“Bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.”

Đáng chú ý, khoản 1 Điều 220 là quy định về nguyên tắc, điều kiện chung của việc tách thửa đất, không giới hạn riêng đối với đất ở. Vì vậy, về nguyên tắc, khi thực hiện tách thửa đất nông nghiệp cũng phải xem xét điều kiện về lối đi.

Vấn đề này từng gây nhiều tranh luận trong thực tế. Chẳng hạn, đối với một thửa ruộng nằm giữa cánh đồng, nếu hiểu rằng mỗi thửa sau khi tách đều bắt buộc phải trực tiếp giáp một con đường giao thông được Nhà nước quản lý thì rất nhiều thửa đất nông nghiệp gần như không thể tách.

Ngày 01/01/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có trả lời trực tiếp về vấn đề này trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ. Câu hỏi đặt ra chính là trường hợp tách đất ruộng, đất rừng và liệu quy định về lối đi tại Điều 220 có áp dụng đối với tất cả các loại đất hay không.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, khoản 1 Điều 220 là quy định về nguyên tắc và điều kiện chung khi tách thửa, hợp thửa. Điều kiện về lối đi được xây dựng đồng bộ với quy định về quyền về lối đi qua tại Điều 254 Bộ luật Dân sự.

Đặc biệt, Bộ cho biết:

Lối đi theo Điều 220 không bắt buộc phải là đường giao thông công cộng bằng đất liền và cũng không bắt buộc bản thân lối đi phải là đất giao thông có mã đất DGT.

Mục đích cốt lõi của quy định là bảo đảm người sử dụng đất có khả năng đi vào thửa đất của mình.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với đất nông nghiệp.

Ví dụ, một hộ gia đình có 4.000 m² đất trồng cây nằm phía trong và muốn tách thành hai thửa 2.000 m². Hai thửa có thể không trực tiếp giáp đường giao thông chính nhưng nếu đã có một lối đi hợp pháp, hợp lý để tiếp cận các thửa đất và lối này có khả năng kết nối với hệ thống giao thông bên ngoài thì không thể chỉ vì hai thửa không trực tiếp có mặt tiền đường mà mặc nhiên kết luận không đủ điều kiện tách thửa.

Ngược lại, nếu việc tách đất tạo ra một thửa nằm hoàn toàn phía trong, bị các thửa khác vây bọc và không có bất kỳ quyền tiếp cận nào ra bên ngoài, phương án tách thửa có thể không đáp ứng điều kiện tại Điều 220.

Như vậy, có thể trả lời ngắn gọn:

Có. Tách thửa đất nông nghiệp về nguyên tắc cũng phải bảo đảm điều kiện về lối đi. Nhưng điều đó không đồng nghĩa mọi thửa đất nông nghiệp phải trực tiếp giáp đường giao thông công cộng.

Đây là hai vấn đề cần được phân biệt rõ.

2. Lối đi của đất nông nghiệp sau khi tách phải đáp ứng điều kiện gì?

Luật Đất đai 2024 không quy định tất cả các thửa đất trên toàn quốc phải có lối đi rộng một con số cố định như 1 m, 2 m, 3 m hay 4 m.

Khoản 4 Điều 220 giao UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế, pháp luật liên quan và phong tục, tập quán của địa phương để quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất.

Do đó, muốn biết một thửa đất nông nghiệp cụ thể có đủ điều kiện tách hay không phải xem đồng thời:

  • Điều 220 Luật Đất đai 2024;

  • Quy định tách thửa của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất;

  • Loại đất cụ thể như đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất lâm nghiệp…;

  • Diện tích và hình thể từng thửa sau khi tách;

  • Hiện trạng đường, ngõ, bờ vùng, bờ thửa hoặc lối tiếp cận;

  • Hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính và quyền đối với các thửa đất liền kề.

Thực tế cho thấy quy định của các địa phương có thể rất khác nhau.

Chẳng hạn, quy định về tách thửa tại Đắk Lắk yêu cầu thửa đất hình thành sau khi tách phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp đường giao thông, đoạn kênh có bờ kết hợp làm đường giao thông hoặc tiếp giáp với lối đi. Đồng thời, địa phương quy định diện tích tối thiểu riêng đối với đất lâm nghiệp và các loại đất nông nghiệp khác.

Một số quy định địa phương khác lại từng xác định đất nông nghiệp sau khi tách không bắt buộc phải trực tiếp tiếp giáp đường giao thông công cộng, trong khi đất ở hoặc đất phi nông nghiệp chịu yêu cầu chặt chẽ hơn về mặt đường.

Điều này cho thấy phải phân biệt giữa hai khái niệm:

“Có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng”

và

“Thửa đất phải trực tiếp tiếp giáp đường giao thông công cộng”.

Hai yêu cầu này không hoàn toàn giống nhau.

Một thửa đất nông nghiệp nằm phía trong có thể đi qua một lối đi chung, đường nội đồng, bờ đường hoặc phần đất mà thửa đó đã được xác lập quyền đi qua, rồi từ đó mới kết nối ra đường công cộng.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng khẳng định rằng lối đi theo Điều 220 không nhất thiết phải chính là một đường giao thông công cộng và không bắt buộc phải mang mã loại đất DGT.

Đây là điểm rất quan trọng đối với ruộng đất, bởi hệ thống tiếp cận đất sản xuất ở nhiều khu vực nông thôn tồn tại dưới hình thức:

  • Đường nội đồng;

  • Bờ vùng, bờ thửa;

  • Đường phục vụ sản xuất nông nghiệp;

  • Lối đi qua thửa đất khác;

  • Lối đi do nhiều hộ cùng sử dụng;

  • Đường kết hợp với bờ kênh, mương;

  • Lối đi được hình thành theo thỏa thuận giữa những người sử dụng đất.

Tuy nhiên, không phải cứ trên thực tế đi được là chắc chắn đủ điều kiện tách thửa.

Ví dụ, người dân nhiều năm vẫn đi nhờ qua đất hàng xóm nhưng không có bất kỳ căn cứ nào xác định quyền đi qua; chủ đất hàng xóm hoàn toàn phản đối và đang phát sinh tranh chấp. Trong trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai có thể phải xem xét kỹ khả năng đáp ứng điều kiện “có lối đi” trước khi giải quyết tách thửa.

Ngược lại, nếu quyền về lối đi đã được xác lập rõ ràng, hồ sơ địa chính thể hiện lối đi hoặc các bên có thỏa thuận hợp pháp thì cơ sở để xác định điều kiện tiếp cận thửa đất sẽ rõ ràng hơn.

Một điểm khác cũng cần lưu ý: Điều 220 có quy định trường hợp người sử dụng thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa dành một phần diện tích làm lối đi thì khi tách thửa không phải chuyển mục đích sử dụng đối với diện tích dành làm lối đi.

Quy định này được Luật nêu cụ thể đối với thửa đất ở hoặc thửa có đất ở kết hợp loại đất khác. Vì vậy, đối với một thửa thuần đất nông nghiệp, không nên máy móc suy luận rằng mọi phương án tự cắt một phần đất nông nghiệp để “làm đường” đều được xử lý giống hệt đất ở. Cần xem xét quy định địa phương, hình thức lối đi và mục đích sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể.

3. Tách đất nông nghiệp tạo thửa phía trong thì xử lý lối đi như thế nào?

Trường hợp thường gặp nhất là một thửa đất nông nghiệp lớn có hình dạng dài, chỉ một phía tiếp cận với đường hoặc lối đi hiện hữu.

Chủ đất muốn chia thành hai hoặc nhiều thửa theo chiều từ ngoài vào trong. Sau khi chia, một số thửa có thể nằm phía sau và không còn trực tiếp tiếp cận đường.

Trong trường hợp này, ngoài Luật Đất đai còn phải lưu ý Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền về lối đi qua.

Khoản 3 Điều 254 quy định:

Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.

Quy định này rất phù hợp với nguyên tắc tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Có thể hiểu đơn giản như sau:

Một người đang có một thửa đất 5.000 m². Toàn bộ thửa đất ban đầu có lối tiếp cận ra đường. Nếu người này tự chia thửa đất thành phần phía trước và phần phía sau thì việc chia đất không nên làm phát sinh một thửa đất “bị nhốt” hoàn toàn ở bên trong.

Phương án chia cần xác định lối đi cần thiết cho thửa đất phía sau.

Điều này khác với trường hợp một thửa đất vốn đã bị các bất động sản của người khác vây bọc từ trước.

Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự quy định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý. Việc lựa chọn lối đi phải cân nhắc sự thuận tiện, đặc điểm địa điểm và thiệt hại ít nhất cho bất động sản phải dành đường.

Như vậy, khi chủ đất chủ động tách một thửa thành nhiều phần, giải pháp an toàn nhất là xử lý quyền về lối đi ngay trong quá trình tách thửa, thay vì tách đất trước rồi để chủ thửa phía trong đi thương lượng với người phía ngoài sau này.

Trên thực tế có thể xuất hiện một số phương án:

  • Các thửa sau khi tách đều trực tiếp tiếp cận lối đi hiện hữu;

  • Dành một dải đất làm lối đi chung cho nhiều thửa;

  • Một thửa đất vẫn thuộc quyền sử dụng của một người nhưng các thửa phía trong được xác lập quyền về lối đi qua;

  • Điều chỉnh ranh giới các thửa để bảo đảm tất cả đều có khả năng tiếp cận hợp lý.

Phương án nào được chấp nhận phụ thuộc vào hồ sơ tách thửa và quy định của địa phương.

Điểm cần đặc biệt lưu ý là quyền được đi qua và quyền sử dụng đất đối với phần làm lối đi không phải lúc nào cũng là một.

Ví dụ, phần đất rộng 2 m nằm trong thửa A nhưng thửa B phía trong có quyền đi qua. Khi đó chủ thửa B không nhất thiết trở thành đồng chủ sử dụng phần đất rộng 2 m nhưng quyền đi qua của thửa B vẫn có thể được pháp luật bảo vệ.

Ở một số địa phương, quy định trước đây còn yêu cầu đối với đất nông nghiệp phía trong phải dành lối đi cần thiết và đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, đồng thời xác định lối đi này không phải là đường giao thông công cộng. Cách quy định này cho thấy bản chất pháp lý của “lối đi” hoàn toàn có thể khác với một thửa đất giao thông độc lập.

Do vậy, trước khi tách đất nông nghiệp, nhất là để chuyển nhượng hoặc chia cho nhiều người nên làm rõ ngay:

  • Lối đi nằm ở đâu;

  • Rộng, dài bao nhiêu;

  • Lối đi thuộc thửa nào;

  • Ai có quyền sử dụng phần đất làm lối;

  • Những thửa nào được quyền đi qua;

  • Có cần đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề hay không;

  • Lối đi có thực sự kết nối được với đường giao thông công cộng hay không.

Làm rõ những nội dung này ngay từ đầu giúp hạn chế đáng kể tranh chấp sau khi các thửa đã được chuyển nhượng cho nhiều chủ khác nhau.

4. Những điều kiện khác cần biết khi tách thửa đất nông nghiệp

Có lối đi không phải là điều kiện duy nhất để tách đất nông nghiệp.

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa còn phải đáp ứng một số nguyên tắc, điều kiện cơ bản.

Thửa đất phải có Giấy chứng nhận

Thửa đất đề nghị tách về nguyên tắc phải được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Đất phải còn thời hạn sử dụng

Đối với những loại đất có thời hạn sử dụng, khi thực hiện tách thửa phải bảo đảm thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Đất không thuộc trường hợp pháp lý cản trở việc tách

Đất về nguyên tắc phải không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nếu chỉ một phần thửa đất có tranh chấp nhưng xác định được rõ ranh giới, diện tích tranh chấp thì phần còn lại không tranh chấp có thể được xem xét tách theo quy định.

Phải đáp ứng diện tích tối thiểu

Đây là điều kiện đặc biệt quan trọng đối với đất nông nghiệp.

Khoản 2 Điều 220 quy định thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Vì vậy, không có một con số chung như “đất nông nghiệp phải đủ 500 m² mới được tách” áp dụng cho cả nước.

Ví dụ, quy định được công bố đối với Đắk Lắk xác định đất lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sau khi tách phải đạt tối thiểu 3.000 m²; các loại đất nông nghiệp khác có mức 1.000 m² tại xã và 500 m² tại phường, thị trấn theo quy định được ban hành tại địa phương.

Địa phương khác có thể quy định hoàn toàn khác.

Phải xem quy định riêng của địa phương về lối đi

Đây là bước không nên bỏ qua.

Có địa phương chỉ quy định diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp; có nơi còn quy định về cạnh tiếp giáp, đường, kênh, lối đi hoặc cách xử lý thửa không trực tiếp giáp đường giao thông.

Do đó, để trả lời chính xác một thửa đất nông nghiệp cụ thể có tách được hay không, ít nhất phải biết:

  • Tỉnh, thành phố nơi có đất;

  • Loại đất ghi trên Giấy chứng nhận;

  • Diện tích hiện tại;

  • Diện tích dự kiến của từng thửa;

  • Hình dạng và kích thước thửa đất;

  • Vị trí đường hoặc lối đi hiện có;

  • Các thửa đất xung quanh.

Không nên chỉ căn cứ vào diện tích để đặt cọc mua đất với suy nghĩ “đủ số mét vuông là chắc chắn tách được”.

Kết luận

Tách thửa đất nông nghiệp có cần lối đi không? Câu trả lời về nguyên tắc là có. Điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 yêu cầu việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có và đáp ứng những nhu cầu cần thiết một cách hợp lý. Tuy nhiên, điều kiện này không có nghĩa mỗi thửa đất nông nghiệp phải trực tiếp giáp đường giao thông công cộng hoặc lối đi phải là một thửa đất giao thông mang mã DGT. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã khẳng định mục tiêu của quy định là bảo đảm người sử dụng có quyền và khả năng tiếp cận thửa đất. Vì điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu và cách xác định lối đi còn được UBND cấp tỉnh quy định cụ thể nên trước khi chia đất ruộng, đất vườn, đất trồng cây hoặc đất rừng, người sử dụng đất cần kiểm tra quy định đang có hiệu lực tại địa phương và lập phương án lối đi rõ ràng ngay từ đầu.

Bạn cảm thấy nội dung này thế nào?
★ ★ ★ ★ ★

Đã có 575 lượt đánh giá với điểm trung bình là 5/5.

Để lại một phản hồi

Lưu ý: Trường hợp khẩn cấp, Quý khách vui lòng liên hệ hotline 1900.0164 để được hỗ trợ kịp thời