Quy định ngõ đi chung khi tách thửa là vấn đề cần đặc biệt lưu ý khi chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa nhỏ, nhất là trường hợp có thửa đất nằm phía trong và không trực tiếp giáp đường giao thông công cộng. Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ hơn trước đây khi yêu cầu việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Tuy nhiên, ngõ đi chung phải rộng bao nhiêu mét, diện tích làm ngõ thuộc về ai, có phải chuyển mục đích sử dụng đất hay không và có bắt buộc tất cả trường hợp tách thửa đều phải chừa ngõ đi chung không lại là những vấn đề cần xem xét cụ thể theo cả pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và quy định của từng địa phương.
1. Quy định ngõ đi chung khi tách thửa theo Luật Đất đai 2024
Điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định một trong những nguyên tắc, điều kiện bắt buộc khi tách thửa, hợp thửa là:
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Đây là quy định rất quan trọng bởi trước đây trên thực tế đã xuất hiện không ít trường hợp chủ đất chia một thửa lớn thành nhiều thửa nhỏ, bán các thửa phía ngoài trước, khiến phần đất phía trong không còn đường ra đường công cộng. Hậu quả là sau đó phát sinh tranh chấp về mở lối đi qua đất của người khác.
Theo quy định hiện nay, ngay từ thời điểm thực hiện thủ tục tách thửa, phương án chia đất phải tính đến khả năng tiếp cận đường giao thông của các thửa đất sau khi tách.
Tuy nhiên, cần hiểu chính xác rằng pháp luật không bắt buộc mọi trường hợp tách thửa đều phải tạo ra một “ngõ đi chung” riêng.
Ví dụ, một thửa đất rộng 20 m, sâu 25 m, toàn bộ cạnh phía trước đều tiếp giáp đường giao thông công cộng. Nếu chia dọc thành hai thửa, mỗi thửa đều có mặt tiền và trực tiếp đi ra đường thì về nguyên tắc không cần phải dành thêm một phần đất ở giữa làm ngõ chung.
Ngược lại, nếu thửa đất có dạng dài và được chia thành một thửa phía trước, một thửa phía sau thì thửa phía sau không trực tiếp giáp đường. Khi đó, phương án tách thửa phải bảo đảm một lối đi kết nối thửa đất phía trong với đường giao thông công cộng.
Quy định này còn thống nhất với khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho những chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.
Như vậy, có thể phân biệt hai trường hợp:
- Đất sau khi tách đều trực tiếp tiếp giáp đường giao thông công cộng: không nhất thiết phải hình thành ngõ đi chung riêng.
- Có thửa đất nằm phía trong, không có khả năng tiếp cận đường công cộng: khi lập phương án tách thửa phải bố trí lối đi phù hợp để bảo đảm điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Đáng chú ý, Bộ Tài nguyên và Môi trường trước đây cũng đã giải thích rằng quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 về lối đi khi tách thửa về cơ bản thống nhất với khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Ngoài điều kiện về lối đi, thửa đất muốn tách còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 như:
- Đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định;
- Đất còn trong thời hạn sử dụng;
- Không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, trừ trường hợp xác định được rõ phần diện tích không có tranh chấp;
- Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh;
- Đáp ứng các điều kiện riêng về kích thước, loại đất và những yêu cầu khác mà pháp luật địa phương quy định.
Do đó, có lối đi chỉ là một trong các điều kiện tách thửa, chứ không phải cứ chừa được ngõ là chắc chắn hồ sơ sẽ được giải quyết.
2. Ngõ đi chung khi tách thửa phải rộng bao nhiêu mét?
Đây là câu hỏi được quan tâm nhiều nhất nhưng Luật Đất đai 2024 không quy định một con số cố định áp dụng chung trên toàn quốc, chẳng hạn ngõ tách thửa phải rộng 2 m, 3 m hay 4 m.
Khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024 giao UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế, quy định pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện cũng như diện tích tối thiểu khi tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất.
Điều này có nghĩa chiều rộng hoặc yêu cầu kỹ thuật đối với ngõ đi khi tách thửa có thể khác nhau giữa các địa phương.
Chẳng hạn, quy định từng được ban hành tại Hà Nam yêu cầu trường hợp phải tạo lối đi chung khi tách thửa thì lối đi phải có bề rộng tối thiểu 2 m. Đây chỉ là một ví dụ cho thấy địa phương có thể quy định cụ thể về kích thước lối đi, không phải mức 2 m áp dụng cho toàn quốc.
Vì vậy, trước khi đo vẽ hoặc lập phương án tách thửa, chủ sử dụng đất nên kiểm tra quyết định hiện hành của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất.
Ngoài yêu cầu của pháp luật đất đai, Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 cũng đưa ra nguyên tắc để xác định kích thước lối đi. Vị trí, chiều dài, chiều rộng và chiều cao của lối đi trước hết do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm:
- Thuận tiện cho việc đi lại;
- Phù hợp với điều kiện thực tế;
- Hạn chế phiền hà cho các bên;
- Trường hợp có tranh chấp thì có thể yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
Do đó, không nên mặc định cứ chừa một lối rộng 1 m hoặc 1,5 m là đủ điều kiện tách thửa. Lối đi đó còn phải đáp ứng quy định cụ thể tại địa phương và phải bảo đảm khả năng kết nối thực tế với đường giao thông công cộng.
Một vấn đề khác thường phát sinh là phần diện tích đất được dành làm ngõ có phải chuyển thành đất giao thông hay không.
Điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã giải quyết khá rõ trường hợp này: nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi thì khi tách thửa hoặc hợp thửa không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích dành làm lối đi đó.
Ví dụ, một thửa đất có 500 m² đất ở được dự kiến chia thành ba thửa và dành một dải đất rộng 3 m chạy từ đường chính vào hai thửa phía trong. Phần đất 3 m này không vì được sử dụng làm đường mà bắt buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích thành đất giao thông trước khi tách.
Tuy nhiên, quy định nói trên cần được áp dụng đúng phạm vi của Điều 220; không nên suy rộng rằng mọi loại đất trong mọi trường hợp đều đương nhiên được lấy làm đường mà không cần xem xét các quy định khác.
3. Phần đất làm ngõ đi chung sau khi tách thửa thuộc về ai?
Một nhầm lẫn khá phổ biến là cho rằng cứ một phần đất được thể hiện là “ngõ đi chung” thì đương nhiên tất cả các hộ sử dụng con ngõ đều có quyền sử dụng đất ngang nhau đối với diện tích đó.
Thực tế không phải lúc nào cũng như vậy.
Quyền sử dụng phần đất làm lối đi và quyền được đi qua phần đất đó là hai vấn đề pháp lý khác nhau.
Tùy phương án tách thửa và hồ sơ địa chính, có thể xuất hiện các trường hợp sau:
- Phần ngõ được xác định là diện tích sử dụng chung của các chủ thửa đất;
- Phần ngõ vẫn nằm trong một thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người nhưng các thửa khác được xác lập quyền về lối đi qua;
- Phần đất được tách riêng theo phương án đo đạc, quản lý và sử dụng theo thỏa thuận của những người có liên quan;
- Lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng và về sau được Nhà nước tiếp nhận, quản lý theo quy định trong trường hợp đáp ứng đủ điều kiện.
Do đó, khi mua một thửa đất hình thành từ việc tách thửa và phải đi qua ngõ chung, người mua không nên chỉ nghe cam kết rằng “đường này đi chung mãi mãi” mà cần kiểm tra bản vẽ tách thửa, hồ sơ địa chính và nội dung Giấy chứng nhận.
Đặc biệt cần xác định:
- Phần ngõ nằm trong thửa đất nào;
- Có số thửa riêng hay không;
- Có ghi nhận quyền sử dụng chung hay không;
- Ranh giới ngõ được xác định đến đâu;
- Chiều rộng ngõ trên hồ sơ là bao nhiêu;
- Quyền về lối đi của thửa đất phía trong có được xác lập, đăng ký hay thể hiện trong hồ sơ hay không.
Việc này rất quan trọng bởi nếu chỉ tồn tại một lối đi thực tế nhưng giấy tờ không rõ ràng, khi chủ đất phía ngoài chuyển nhượng đất cho người khác có thể xuất hiện tranh chấp.
Bộ luật Dân sự 2015 bảo vệ khá rõ quyền của bất động sản phía trong. Khoản 3 Điều 254 quy định nếu chính việc chia bất động sản thành nhiều phần làm phát sinh thửa đất phía trong thì người chia đất phải dành lối đi cần thiết và không yêu cầu người phía trong đền bù cho lối đi đó.
Quy định này khác với trường hợp thông thường một bất động sản vốn đã bị vây bọc bởi đất của người khác. Trong trường hợp thông thường tại khoản 1 Điều 254, chủ bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một lối đi hợp lý nhưng về nguyên tắc phải đền bù cho bất động sản chịu hưởng quyền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Có thể hình dung:
Ông A có một khu đất dài từ đường chính vào phía trong, sau đó chia thành thửa A1 phía trước và A2 phía sau để chuyển nhượng cho hai người khác nhau. Nếu A2 không có đường ra ngoài thì ngay khi chia đất phải dành lối đi cần thiết cho A2.
Không nên tách A1 và A2 trước, bán A1 cho người khác rồi mới để chủ A2 tự đi thương lượng mua đường. Phương án như vậy không phù hợp với nguyên tắc tách thửa hiện nay.
4. Hồ sơ, thủ tục tách thửa có ngõ đi chung và những lưu ý quan trọng
Về thủ tục hiện hành, sau khi Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, hồ sơ tách thửa được thực hiện theo hệ thống biểu mẫu mới phục vụ mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Theo hướng dẫn thủ tục hành chính hiện hành, hồ sơ cơ bản gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
- Bản vẽ tách thửa, hợp thửa theo Mẫu số 22;
- Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa, hợp thửa nếu thuộc trường hợp có văn bản liên quan.
Trong trường hợp phải dành ngõ đi, bản vẽ tách thửa có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi đây là tài liệu thể hiện hình thể các thửa đất mới, ranh giới, kích thước và phương án kết nối với đường giao thông.
Trước khi chính thức nộp hồ sơ, người sử dụng đất nên làm rõ ít nhất các vấn đề sau:
- Thửa nào trực tiếp giáp đường công cộng;
- Thửa nào phải sử dụng ngõ đi;
- Vị trí ngõ đi được bố trí ở đâu;
- Chiều rộng ngõ có đáp ứng quyết định của UBND cấp tỉnh hay không;
- Sau khi trừ hoặc bố trí phần đất làm đường, các thửa còn lại có đủ diện tích và kích thước tối thiểu hay không;
- Hệ thống thoát nước, cấp nước và các nhu cầu thiết yếu khác có được bảo đảm hay không.
Đây cũng là lý do không nên chỉ lấy tổng diện tích đất rồi chia đều bằng phép tính số học.
Ví dụ, một thửa đất 600 m² dự kiến chia thành ba thửa 200 m² chưa chắc có thể tách đúng 200 m² mỗi thửa. Nếu hai thửa phía trong cần một lối đi rộng theo quy định địa phương thì phải dành diện tích cho lối đi trước, sau đó mới xác định diện tích và hình thể hợp pháp của từng thửa.
Ngoài ra, theo thủ tục hiện hành được công bố sau Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa thông thường là không quá 12 ngày làm việc; đối với một số địa bàn miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian có thể lên đến 22 ngày làm việc theo quy định áp dụng.
Một số nguyên nhân thường khiến phương án tách thửa có ngõ đi gặp vướng mắc gồm:
- Chừa đường nhưng chiều rộng không đạt yêu cầu của địa phương;
- Ngõ được bố trí nhưng không thực sự kết nối tới đường giao thông công cộng;
- Sau khi dành đất làm lối đi, thửa còn lại không đủ diện tích tối thiểu;
- Chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu của thửa mới không đáp ứng quy định;
- Hiện trạng sử dụng đất khác với hồ sơ địa chính;
- Ranh giới ngõ đi đang có tranh chấp;
- Bản vẽ và Giấy chứng nhận cũ có sai khác về kích thước hoặc diện tích.
Vì vậy, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng một phần đất hoặc nhận đặt cọc đối với đất dự kiến tách thửa, nên xác định khả năng tách thửa trước, đặc biệt nếu thửa dự kiến mua nằm phía trong và phụ thuộc hoàn toàn vào một lối đi qua phần đất khác.
Một cam kết trong hợp đồng rằng “bên bán sẽ chừa đường” không thể thay thế các điều kiện tách thửa theo Luật Đất đai và quyết định của UBND cấp tỉnh.
Kết luận
Quy định ngõ đi chung khi tách thửa hiện nay được đặt ra theo nguyên tắc rất rõ: các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Nếu việc chia một thửa đất thành nhiều phần làm xuất hiện thửa phía trong thì phải dành lối đi cần thiết cho thửa đó; theo khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp này không đặt ra nghĩa vụ đền bù cho người dành lối đi. Tuy nhiên, pháp luật trung ương không quy định một chiều rộng ngõ cố định áp dụng cho cả nước. Kích thước, diện tích tối thiểu và những điều kiện cụ thể khi tách thửa phải tiếp tục đối chiếu với quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Do đó, trước khi đo vẽ, chuyển nhượng hoặc đặt cọc mua đất dự kiến tách thửa, cần kiểm tra kỹ phương án ngõ đi, hồ sơ địa chính và quy định tách thửa tại địa phương để tránh tình trạng mua đất xong nhưng không thể tách sổ hoặc phát sinh tranh chấp lối đi.
Để lại một phản hồi