Cách viết đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21 Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Cách viết đơn đề nghị tách thửa đất là vấn đề người sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ trước khi nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Từ ngày 01/7/2025, đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất được lập theo Mẫu số 21 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Mặc dù biểu mẫu không quá dài, người viết vẫn dễ nhầm giữa số phát hành và số vào sổ cấp Giấy chứng nhận, kê khai sai diện tích dự kiến sau tách, thiếu chữ ký của người đồng sử dụng đất hoặc không xác định rõ việc có thay đổi người sử dụng đất hay không. Bài viết dưới đây hướng dẫn cách ghi từng nội dung trong Mẫu số 21, đồng thời làm rõ điều kiện, hồ sơ và thủ tục cần thực hiện theo các quy định mới nhất.

1. Những điều cần biết trước khi viết đơn đề nghị tách thửa đất

Mẫu số 21 được sử dụng trong trường hợp nào?

Ngày 12/6/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Nghị định có hiệu lực từ ngày 01/7/2025.

Theo đó, Mẫu số 21 Phụ lục II có tên đầy đủ là “Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất”, được sử dụng khi người sử dụng đất có một trong các nhu cầu sau:

• Tách một thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất mới;
• Hợp hai hoặc nhiều thửa đất thành một thửa đất mới;
• Tách một phần thửa đất và đồng thời hợp phần đất được tách với một thửa đất liền kề;
• Tách thửa nhưng không thay đổi người sử dụng đất;
• Tách thửa gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho, phân chia hoặc đăng ký biến động làm thay đổi người sử dụng đất.

Trước ngày 01/7/2025, người dân sử dụng Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Từ ngày 01/7/2025, mẫu này được thay thế bằng Mẫu số 21 theo điểm b khoản 4 Điều 21 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Mẫu số 21 gồm hai phần:

• Phần I – Kê khai của người sử dụng đất: do người đề nghị tách thửa ghi và ký;
• Phần II – Ý kiến của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: người làm đơn không ghi vào phần này.

Mẫu đơn được thiết kế chung cho cả thủ tục tách thửa, hợp thửa và tách thửa đồng thời với hợp thửa. Vì vậy, người chỉ có nhu cầu tách thửa phải kê khai tại mục 2.1; những mục không liên quan nên ghi rõ “Không đề nghị” để tránh nhầm lẫn.

Điều kiện tách thửa đất cần kiểm tra trước khi viết đơn

Viết đúng Mẫu số 21 chưa đồng nghĩa với việc hồ sơ chắc chắn được chấp thuận. Thửa đất còn phải đáp ứng điều kiện tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 và quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Về nguyên tắc, người sử dụng đất cần kiểm tra các điều kiện cơ bản sau:

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại Giấy chứng nhận được pháp luật công nhận;
• Thửa đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;
• Các thửa đất mới hình thành và phần đất còn lại phải đáp ứng diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh;
• Việc chia tách phải bảo đảm điều kiện về lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng;
• Ranh giới, diện tích và hiện trạng sử dụng đất phải đủ cơ sở để xác định trên hồ sơ địa chính và ngoài thực địa.

Nếu chỉ một phần thửa đất đang có tranh chấp nhưng phạm vi, diện tích và ranh giới tranh chấp đã được xác định rõ thì phần đất còn lại không có tranh chấp có thể được xem xét tách thửa.

Đối với diện tích tối thiểu, Luật Đất đai không ấn định một con số chung cho cả nước. UBND mỗi tỉnh, thành phố căn cứ đặc điểm dân cư, quỹ đất, quy hoạch và tập quán địa phương để quy định diện tích, chiều rộng, chiều sâu hoặc kích thước cạnh tối thiểu của thửa đất sau tách. Bởi vậy, trước khi thuê đo đạc hoặc lập đơn, người dân nên tra cứu quyết định của UBND tỉnh nơi có đất, không nên lấy diện tích tối thiểu của địa phương khác để áp dụng.

Trường hợp phần đất dự kiến tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, việc tách vẫn có thể được xem xét nếu được thực hiện đồng thời với hợp thửa vào thửa đất liền kề và thửa đất hình thành sau hợp thửa đáp ứng điều kiện pháp luật.

Một nội dung quan trọng khác là điều kiện về lối đi. Từ ngày 01/01/2026, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định việc tách thửa phải bảo đảm:

• Có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng; hoặc
• Được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Nếu dành một phần đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác để làm lối đi khi tách thửa thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích dành làm lối đi. Nội dung này đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn khi giải đáp việc áp dụng Nghị quyết 254/2025/QH15 trong thủ tục đất đai.

Nếu lối đi phải đi qua thửa đất của người khác nên chuẩn bị văn bản thể hiện sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề. Nội dung văn bản cần xác định rõ vị trí, chiều rộng, chiều dài, phạm vi sử dụng, người được quyền đi qua và trách nhiệm của các bên. Tùy yêu cầu tại địa phương, văn bản có thể phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề.

Lưu ý: Từ năm 2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể trình tự, thời gian, thành phần hồ sơ và cơ quan giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai tại địa phương. Vì vậy, bên cạnh Mẫu số 21, người dân cần kiểm tra quyết định, quy trình được công khai trên Cổng thông tin điện tử hoặc Cổng dịch vụ công của tỉnh nơi có đất.

2. Cách viết đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21

Chuẩn bị thông tin trước khi điền đơn

Để hạn chế việc tẩy xóa hoặc sửa chữa, trước khi viết đơn, người kê khai nên chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận đã cấp;
• Căn cước công dân hoặc hộ chiếu của người sử dụng đất;
• Thông tin địa chỉ và số điện thoại liên hệ;
• Bản vẽ tách thửa đất theo Mẫu số 22;
• Diện tích, loại đất của từng thửa dự kiến hình thành;
• Thông tin về lối đi và phần diện tích dành làm lối đi, nếu có;
• Văn bản đại diện hoặc ủy quyền, nếu người nộp hồ sơ không trực tiếp thực hiện;
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa, nếu việc tách đất được thực hiện theo bản án, quyết định hoặc văn bản khác.

Thông tin kê khai trong đơn phải thống nhất với Giấy chứng nhận và Bản vẽ tách thửa. Nếu Giấy chứng nhận có sai sót, thiếu sơ đồ, thiếu kích thước cạnh hoặc diện tích trên giấy tờ không phù hợp với hiện trạng thì có thể phải thực hiện thủ tục đính chính, cấp đổi hoặc đăng ký biến động trước khi tách thửa.

Cách ghi phần kính gửi và thông tin người sử dụng đất

Phần “Kính gửi”

Mẫu số 21 để sẵn nội dung:

“Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai…”

Người làm đơn ghi tên cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định của địa phương nơi có đất. Thông thường:

• Cá nhân, cộng đồng dân cư ghi tên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phụ trách địa bàn;
• Tổ chức ghi tên Văn phòng đăng ký đất đai;
• Nếu địa phương đã sắp xếp lại cơ quan tiếp nhận hoặc giao nhiệm vụ cho đơn vị khác thì ghi theo tên cơ quan được công bố trên Cổng dịch vụ công của tỉnh.

Ví dụ: “Kính gửi: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực…”

Không nên mặc định ghi UBND cấp xã vào phần kính gửi nếu quy trình của địa phương không xác định đây là cơ quan trực tiếp giải quyết thủ tục tách thửa.

Mục 1.1 – Tên người sử dụng đất

Ghi đầy đủ họ và tên của người sử dụng đất theo Giấy chứng nhận. Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng của vợ chồng, nhiều cá nhân hoặc nhiều chủ thể thì phải ghi đầy đủ những người sử dụng đất có tên trên Giấy chứng nhận.

Ví dụ:

“Ông Nguyễn Văn A và bà Trần Thị B.”

Nếu các thửa đất gốc thuộc nhiều người sử dụng khác nhau trong trường hợp tách đồng thời với hợp thửa thì phải ghi đầy đủ người sử dụng đất của tất cả các thửa đất gốc.

Đối với tổ chức, ghi đúng tên trong quyết định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy phép đầu tư hoặc giấy tờ pháp lý tương đương. Không sử dụng tên giao dịch hoặc tên viết tắt nếu không phù hợp với giấy tờ pháp nhân.

Mục 1.2 – Giấy tờ nhân thân hoặc pháp nhân

Đối với cá nhân là công dân Việt Nam, ghi số định danh cá nhân. Thông thường, đây chính là dãy 12 chữ số trên thẻ căn cước.

Đối với người sử dụng hộ chiếu, ghi số hộ chiếu, ngày cấp và nơi cấp.

Đối với tổ chức, ghi số, ngày ký và cơ quan ban hành một trong các giấy tờ sau:

• Quyết định thành lập;
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
• Giấy phép đầu tư;
• Giấy tờ pháp lý khác có giá trị tương đương.

Nếu có nhiều người sử dụng đất thì nên ghi thông tin giấy tờ của từng người ngay sau họ tên để dễ kiểm tra.

Mục 1.3 – Địa chỉ

Ghi đầy đủ địa chỉ của người sử dụng đất. Địa chỉ nên thể hiện theo đơn vị hành chính hiện hành sau sắp xếp và thống nhất với thông tin cư trú hoặc giấy tờ pháp lý của tổ chức.

Trường hợp địa chỉ trên Giấy chứng nhận là địa chỉ cũ, người sử dụng đất nên kê khai địa chỉ hiện tại và chuẩn bị giấy tờ chứng minh việc thay đổi nếu cơ quan tiếp nhận yêu cầu.

Mục 1.4 – Điện thoại và hộp thư điện tử

Đây là thông tin giúp cơ quan giải quyết liên hệ khi cần bổ sung hồ sơ, xác nhận lịch đo đạc hoặc thông báo kết quả. Mặc dù mẫu ghi “nếu có”, người làm đơn vẫn nên cung cấp số điện thoại đang sử dụng.

Hộp thư điện tử có thể để trống nếu không có. Tuy nhiên, nếu nộp hồ sơ trực tuyến thì nên ghi đúng email đã đăng ký trên Cổng dịch vụ công.

Cách ghi thông tin thửa đất và phương án tách thửa

Mục 2.1 – Đề nghị tách thửa đất

Đây là nội dung quan trọng nhất trong đơn. Người kê khai phải ghi lần lượt:

• Số thửa đất;
• Số tờ bản đồ;
• Diện tích thửa đất gốc;
• Loại đất;
• Địa chỉ thửa đất;
• Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
• Ngày cấp Giấy chứng nhận;
• Số lượng thửa đất dự kiến hình thành;
• Diện tích và loại đất của từng thửa sau khi tách.

Toàn bộ thông tin của thửa đất gốc phải được chép đúng theo Giấy chứng nhận. Đặc biệt, cần phân biệt:

• Số phát hành Giấy chứng nhận: thường gồm hai chữ cái và sáu chữ số, được in trên Giấy chứng nhận;
• Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: được ghi tại phần xác nhận của cơ quan cấp giấy, thường có ký hiệu như CH, CS, CT hoặc mã số khác.

Mẫu số 21 yêu cầu kê khai số vào sổ cấp Giấy chứng nhận, không phải chỉ ghi số phát hành của phôi Giấy chứng nhận.

Ví dụ về cách ghi:

“Tách thửa đất số 125, tờ bản đồ số 12, diện tích 240 m²; loại đất: đất ở tại đô thị; địa chỉ thửa đất: phường Hòa Bình, tỉnh X; Giấy chứng nhận có số vào sổ cấp GCN: CS 01234, ngày cấp 10/5/2022, thành 02 thửa.”

Phần diện tích dự kiến sau tách có thể ghi:

• Thửa thứ nhất: diện tích 100 m²; loại đất: đất ở tại đô thị;
• Thửa thứ hai: diện tích 140 m²; loại đất: đất ở tại đô thị.

Tổng diện tích của các thửa mới về nguyên tắc phải phù hợp với diện tích thửa đất gốc. Nếu có phần diện tích dành làm lối đi chung, hành lang hoặc phần sử dụng chung thì phải thể hiện rõ trong Bản vẽ Mẫu số 22 và kê khai thống nhất với phương án đo đạc.

Người làm đơn không được tự ý ghi loại đất mới khác với loại đất trên Giấy chứng nhận. Tách thửa không phải là thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Chẳng hạn, đất trồng cây lâu năm không tự động trở thành đất ở chỉ vì được chia thành các thửa nhỏ hơn.

Nếu thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, ví dụ một phần đất ở và một phần đất trồng cây lâu năm, cần ghi rõ diện tích từng loại đất tại mỗi thửa dự kiến hình thành theo Bản vẽ tách thửa.

Mục 2.2 – Hợp thửa đất

Người chỉ đề nghị tách thửa có thể ghi: “Không đề nghị hợp thửa đất”.

Không nên kê khai nội dung tách thửa vào mục 2.2 vì đây là phần dành cho trường hợp hợp hai hoặc nhiều thửa đất thành một thửa mới.

Mục 2.3 – Tách đồng thời với hợp thửa đất

Mục này được sử dụng khi người dân tách một phần diện tích từ thửa đất này để hợp vào thửa đất liền kề. Ví dụ, tách 30 m² từ thửa số 125 để hợp với thửa số 126.

Nếu không thuộc trường hợp trên, có thể ghi: “Không đề nghị tách đồng thời với hợp thửa đất”.

Trường hợp có nhu cầu thực hiện, phải mô tả rõ:

• Thửa đất được tách;
• Diện tích phần đất tách ra;
• Thửa đất nhận hợp;
• Diện tích thửa đất sau khi hợp;
• Loại đất của từng phần diện tích;
• Thông tin người sử dụng các thửa đất gốc;
• Việc thay đổi người sử dụng đất sau khi hoàn thành thủ tục.

Phương án này phải thống nhất với Bản vẽ Mẫu số 22 và văn bản chuyển quyền, thỏa thuận hoặc căn cứ pháp lý liên quan.

Cách ghi lý do, giấy tờ kèm theo và đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Mục 3 – Lý do tách thửa đất

Lý do tách thửa cần viết ngắn gọn, trung thực và phù hợp với mục đích thực tế. Có thể tham khảo một số cách ghi sau:

• “Tách thửa để thuận tiện quản lý và sử dụng đất.”
• “Tách thửa để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.”
• “Tách thửa để chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất.”
• “Tách thửa để phân chia quyền sử dụng đất giữa các đồng sở hữu.”
• “Tách thửa theo bản án số… ngày… của Tòa án…”
• “Tách thửa để chia đất cho các con và thuận tiện thực hiện thủ tục đăng ký biến động.”

Lý do tách thửa không thay thế hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, văn bản phân chia di sản hoặc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản. Nếu tách thửa gắn với một giao dịch làm thay đổi người sử dụng đất thì sau khi đủ điều kiện tách còn phải hoàn thiện thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký biến động theo quy định.

Mục 4 – Giấy tờ nộp kèm theo

Mẫu số 21 đã gợi ý hai tài liệu chính là Giấy chứng nhận và Bản vẽ tách thửa, hợp thửa đất. Người làm đơn liệt kê thêm các tài liệu thực tế nộp kèm, chẳng hạn:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
• Bản vẽ tách thửa đất theo Mẫu số 22;
• Văn bản ủy quyền hoặc văn bản đại diện;
• Bản án, quyết định của Tòa án;
• Văn bản thỏa thuận về lối đi qua thửa đất liền kề;
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa;
• Giấy tờ khác theo quy định của địa phương.

Không nên liệt kê tài liệu nhưng không nộp kèm. Ngược lại, tài liệu bổ sung quan trọng cũng nên được ghi vào đơn để thuận tiện kiểm đếm và đối chiếu khi giao nhận hồ sơ.

Mục 5 – Đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Mẫu yêu cầu người viết ghi rõ có hoặc không thay đổi người sử dụng đất.

• Ghi “Đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau tách, không thay đổi người sử dụng đất” nếu sau khi tách, toàn bộ các thửa mới vẫn thuộc quyền sử dụng của người đứng tên thửa đất gốc;
• Ghi “Đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau tách, có thay đổi người sử dụng đất” nếu hồ sơ được thực hiện cùng với việc chuyển nhượng, tặng cho, phân chia tài sản hoặc giao dịch khác làm thay đổi chủ thể sử dụng đất.

Nếu mới tách đất để dự kiến bán hoặc tặng cho trong tương lai nhưng tại thời điểm nộp đơn chưa có giao dịch chuyển quyền thì thông thường được xác định là không thay đổi người sử dụng đất. Khi ký kết giao dịch sau đó, các bên tiếp tục làm thủ tục đăng ký biến động.

Phần cam đoan, ngày tháng và chữ ký

Sau khi kiểm tra toàn bộ thông tin, người làm đơn ghi địa danh, ngày, tháng, năm và ký, ghi rõ họ tên.

Tất cả người sử dụng đất của các thửa đất gốc phải cùng ký vào đơn. Nếu tài sản thuộc nhiều người sử dụng mà chỉ một người ký thì hồ sơ có thể bị yêu cầu bổ sung.

Trường hợp thực hiện thông qua người được ủy quyền, người được ủy quyền ký, ghi rõ họ tên và thêm nội dung “được ủy quyền”. Hồ sơ phải có văn bản ủy quyền phù hợp với quy định pháp luật.

Đối với tổ chức, người ký phải ghi rõ họ tên, chức vụ và đóng dấu của tổ chức nếu thuộc trường hợp sử dụng con dấu.

Phần II – Ý kiến của cơ quan đăng ký đất đai

Người sử dụng đất để trống toàn bộ phần này. Đây là phần dành cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra và xác nhận thửa đất có đủ điều kiện tách hay không, đồng thời ghi thông tin dự kiến của các thửa đất sau tách.

3. Hồ sơ, nơi nộp và lưu ý khi thực hiện thủ tục tách thửa

Hồ sơ và cách nộp đơn đề nghị tách thửa đất

Theo thủ tục được Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố trong năm 2025, một bộ hồ sơ tách thửa cơ bản gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21;
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22;
• Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa, nếu có.

Thông tin này được đăng tải trong hướng dẫn về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất của Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.

Tuy nhiên, từ ngày 31/01/2026, Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh quy định trình tự, thời gian và thành phần hồ sơ đối với thủ tục hành chính về đất đai tại địa phương. Do đó, ngoài các giấy tờ cơ bản trên, một số tỉnh có thể yêu cầu thêm:

• Văn bản về việc đại diện hoặc ủy quyền;
• Văn bản thể hiện người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua;
• Tài liệu chứng minh quyền sử dụng lối đi;
• Giấy tờ liên quan đến việc phân chia tài sản hoặc chuyển quyền;
• Bản chính Giấy chứng nhận để chỉnh lý hoặc cấp đổi;
• Tài liệu kỹ thuật, trích đo hoặc giấy tờ khác theo trường hợp cụ thể.

Bản vẽ Mẫu số 22 phải thể hiện được thửa đất trước và sau khi tách, diện tích, loại đất, kích thước cạnh, ranh giới, mốc giới, người sử dụng đất liền kề và phần đất dùng làm lối đi nếu có. Việc người sử dụng đất có được tự lập bản vẽ hay phải thuê đơn vị đo đạc phụ thuộc vào quy trình của từng địa phương. Để tránh bị trả hồ sơ, người dân nên liên hệ cơ quan đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có chức năng trước khi lập bản vẽ.

Hồ sơ có thể được nộp theo một trong các hình thức được địa phương cung cấp:

• Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công;
• Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
• Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công;
• Nộp tại địa điểm khác theo thỏa thuận với cơ quan đăng ký đất đai, nếu địa phương có triển khai.

Sau khi tiếp nhận, cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra thành phần hồ sơ, đối chiếu thông tin người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất và điều kiện tách thửa. Nếu đáp ứng quy định, cơ quan có thẩm quyền xác nhận vào Mẫu số 21, xác nhận Bản vẽ Mẫu số 22, cập nhật hồ sơ địa chính và thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất mới.

Trường hợp tách thửa nhưng không thay đổi người sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau tách. Nếu có thay đổi người sử dụng đất thì phải thực hiện thêm thủ tục đăng ký biến động tương ứng.

Trước đây, thủ tục được công bố với thời hạn giải quyết không quá 12 ngày làm việc; tại xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời hạn không quá 22 ngày làm việc. Hiện nay, thời gian cụ thể cần đối chiếu với quy trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Những lỗi thường gặp khi viết Mẫu số 21

Một bộ hồ sơ có thể bị yêu cầu sửa đổi, bổ sung chỉ vì những sai sót tưởng như rất nhỏ. Khi viết đơn đề nghị tách thửa đất, cần tránh các lỗi sau:

• Ghi tên người làm đơn nhưng không ghi đầy đủ người sử dụng đất theo Giấy chứng nhận;
• Chỉ ghi số phát hành của Giấy chứng nhận mà bỏ sót số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
• Ghi sai số thửa, số tờ bản đồ, diện tích hoặc loại đất;
• Diện tích các thửa dự kiến sau tách không thống nhất với Bản vẽ Mẫu số 22;
• Tự ý thay đổi loại đất trong đơn dù chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Không thể hiện phần diện tích dành làm lối đi;
• Không làm rõ lối đi kết nối với đường giao thông công cộng;
• Ghi “có thay đổi người sử dụng đất” nhưng không có hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho hoặc căn cứ thay đổi tương ứng;
• Chỉ một người ký đơn trong khi thửa đất có nhiều người sử dụng;
• Người được ủy quyền ký nhưng không ghi “được ủy quyền” hoặc không nộp văn bản ủy quyền;
• Tự ý ghi vào Phần II dành cho Văn phòng đăng ký đất đai;
• Sử dụng Mẫu số 01/ĐK cũ thay vì Mẫu số 21;
• Không kiểm tra diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của tỉnh nơi có đất;
• Dùng bản vẽ do cá nhân tự lập trong khi quy trình địa phương yêu cầu bản vẽ của cơ quan đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc đủ điều kiện;
• Tẩy xóa, sửa chữa nhiều lần làm nội dung đơn không rõ ràng.

Trước khi ký nên đối chiếu Mẫu số 21 với ba nguồn thông tin: Giấy chứng nhận, Bản vẽ Mẫu số 22 và quy định tách thửa của địa phương. Nếu cả ba tài liệu thống nhất về chủ sử dụng, số thửa, diện tích, loại đất và phương án phân chia thì khả năng phải sửa đổi, bổ sung hồ sơ sẽ giảm đáng kể.

Kết luận

Cách viết đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21 không quá phức tạp nhưng đòi hỏi người kê khai phải sử dụng chính xác thông tin trên Giấy chứng nhận và thống nhất với phương án đo đạc. Nội dung cần đặc biệt lưu ý là tên của tất cả người sử dụng đất, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận, diện tích và loại đất của từng thửa mới, phương án lối đi, việc có thay đổi người sử dụng đất hay không và chữ ký của các chủ thể có quyền. Do thủ tục đất đai hiện được UBND cấp tỉnh quy định cụ thể, trước khi nộp hồ sơ, người dân nên kiểm tra thêm diện tích tối thiểu, thành phần giấy tờ, mẫu bản vẽ và cơ quan tiếp nhận tại địa phương nơi có đất.

Nội dung liên quan

Cách tách thửa đất để bán hoặc tặng cho theo luật mới

Điều kiện tách thửa đất ở nông thôn theo quy định mới nhất

Quy định mới về thủ tục tách thửa đất đã có nhà

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất trồng cây lâu năm

Mẫu đơn xin xây nhà tạm trên đất nông nghiệp 2026

Xây nhà trên đất nông nghiệp có tách thửa được không?