Thủ tục cho tặng nhà đất giữa anh chị em ruột là một trong những thủ tục nhà đất khá phổ biến khi gia đình muốn chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người thân mà không phát sinh việc mua bán. Về bản chất pháp lý, đây là giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất giữa những người có quan hệ huyết thống trực tiếp là anh, chị, em ruột. Pháp luật hiện hành cho phép thực hiện giao dịch này nếu nhà đất đủ điều kiện chuyển quyền, hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực và bên nhận tặng cho thực hiện thủ tục đăng ký biến động để sang tên trên Giấy chứng nhận.
1. Điều kiện cho tặng nhà đất giữa anh chị em ruột
Trước khi chuẩn bị hồ sơ, các bên cần xác định rõ một vấn đề quan trọng: anh chị em ruột hoàn toàn có quyền cho tặng nhà đất cho nhau nhưng không phải mọi thửa đất, mọi căn nhà đều có thể tặng cho ngay. Việc cho tặng chỉ hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể, điều kiện về nhà đất và điều kiện về hình thức giao dịch.
Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và luật khác có liên quan. Luật cũng ghi nhận cá nhân, tổ chức trong nước, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định. Nói cách khác, pháp luật không cấm anh, chị, em ruột tặng cho nhà đất cho nhau nếu các bên có đủ năng lực hành vi dân sự và quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển quyền.
Điều kiện cơ bản nhất là thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường được gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng. Ngoài ra, đất không được có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng văn bản, bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đất còn trong thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Đây là các điều kiện được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.
Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận là một cá nhân và tài sản đó là tài sản riêng thì người đó có thể tự mình tặng cho anh, chị, em ruột. Tuy nhiên, nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, việc tặng cho thường phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. Nếu nhà đất là tài sản chung của nhiều người thì các đồng chủ sử dụng, đồng chủ sở hữu phải cùng ký hợp đồng hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ. Nếu Giấy chứng nhận ghi tên hộ gia đình thì cần xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất để tránh trường hợp chỉ một người đứng ra tặng cho nhưng thực tế chưa có sự đồng ý của những người cùng có quyền.
Một điểm quan trọng khác là hợp đồng tặng cho nhà đất giữa anh chị em ruột phải được công chứng hoặc chứng thực. Luật Đất đai năm 2024 quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật. Vì vậy, giấy viết tay, lời hứa miệng hoặc việc giao sổ đỏ cho nhau trong nội bộ gia đình không đủ để hoàn tất việc sang tên hợp pháp.
Trong trường hợp tặng cho toàn bộ thửa đất, thủ tục thường đơn giản hơn vì không phải tách thửa. Nhưng nếu anh, chị, em ruột chỉ tặng cho một phần thửa đất, các bên phải kiểm tra điều kiện tách thửa tại địa phương. Phần đất tặng cho và phần đất còn lại phải đáp ứng diện tích tối thiểu, kích thước cạnh thửa, lối đi, quy hoạch sử dụng đất và các điều kiện kỹ thuật khác theo quy định của từng tỉnh, thành phố. Nếu không đủ điều kiện tách thửa, hồ sơ tặng cho một phần thửa đất có thể bị từ chối hoặc phải điều chỉnh phương án giao dịch.
2. Hồ sơ cho tặng nhà đất giữa anh chị em ruột cần chuẩn bị
Hồ sơ cho tặng nhà đất giữa anh chị em ruột thường gồm hai nhóm giấy tờ: hồ sơ công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho và hồ sơ đăng ký biến động sang tên. Hai nhóm hồ sơ này có liên quan chặt chẽ với nhau, bởi hợp đồng tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực là một trong những giấy tờ quan trọng nhất để cơ quan đăng ký đất đai thực hiện sang tên.
Ở giai đoạn công chứng hợp đồng, các bên cần chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; căn cước công dân hoặc giấy tờ tùy thân hợp lệ của bên tặng cho và bên nhận tặng cho; giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên tặng cho; giấy tờ chứng minh quan hệ anh, chị, em ruột; dự thảo hợp đồng nếu đã chuẩn bị trước; giấy ủy quyền nếu một trong các bên không trực tiếp tham gia ký kết. Trường hợp tài sản là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì phải có giấy tờ tùy thân và sự tham gia ký kết của người đồng sở hữu, đồng sử dụng hoặc văn bản ủy quyền hợp lệ.
Xem thêm: Con nhận thừa kế nhà đất từ bố mẹ có phải đóng thuế không?
Giấy tờ chứng minh quan hệ anh, chị, em ruột là nội dung rất quan trọng. Thông thường, quan hệ này được chứng minh bằng giấy khai sinh của các bên thể hiện cùng cha mẹ hoặc cùng cha, cùng mẹ; trích lục hộ tịch; giấy xác nhận thông tin hộ tịch; sổ hộ khẩu cũ nếu còn lưu giữ và phù hợp với hồ sơ; giấy tờ khác do cơ quan có thẩm quyền cấp. Trong thực tế, nhiều hồ sơ bị kéo dài không phải vì đất không đủ điều kiện mà vì giấy khai sinh bị mất, họ tên cha mẹ trên giấy tờ không thống nhất hoặc thông tin nhân thân giữa giấy khai sinh, căn cước công dân và Giấy chứng nhận có sai lệch.
Sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực, bên nhận tặng cho chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK; Giấy chứng nhận đã cấp; giấy tờ liên quan đến nội dung biến động và văn bản đại diện nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện. Đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy tờ liên quan đến nội dung biến động là hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, bộ hồ sơ sang tên khi cho tặng nhà đất giữa anh chị em ruột thường có thể chuẩn bị theo hướng sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng tặng cho nhà đất đã được công chứng hoặc chứng thực;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của bên tặng cho và bên nhận tặng cho;
- Giấy tờ chứng minh quan hệ anh, chị, em ruột;
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân hoặc tài sản riêng, tài sản chung nếu cần;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ kèm hồ sơ đề nghị miễn;
- Văn bản ủy quyền nếu người nộp hồ sơ không trực tiếp thực hiện;
- Bản vẽ tách thửa, hồ sơ kỹ thuật thửa đất nếu tặng cho một phần nhà đất.
Trong thực tế, tùy từng địa phương, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thể yêu cầu thêm một số giấy tờ để làm rõ tình trạng tài sản, quan hệ nhân thân hoặc nghĩa vụ tài chính. Do đó, trước khi nộp hồ sơ, người dân nên kiểm tra trước thông tin tại bộ phận một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất để tránh phải đi lại nhiều lần.
3. Trình tự thủ tục cho tặng nhà đất giữa anh chị em ruột
Thủ tục cho tặng nhà đất giữa anh chị em ruột có thể hiểu theo bốn bước chính: kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất; lập hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực; kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng ký biến động; nhận kết quả sang tên. Mỗi bước đều có ý nghĩa riêng, trong đó bước công chứng và bước đăng ký biến động là hai bước bắt buộc để giao dịch được ghi nhận đầy đủ trên hồ sơ đất đai.
Bước 1: Kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất. Trước khi lập hợp đồng, bên tặng cho cần kiểm tra Giấy chứng nhận, thông tin chủ sử dụng, loại đất, thời hạn sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tình trạng thế chấp, tình trạng tranh chấp và các ghi chú hạn chế quyền nếu có. Nếu nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thì thông thường phải giải chấp hoặc có phương án xử lý phù hợp trước khi tặng cho. Nếu đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc đang bị ngăn chặn giao dịch thì không nên ký hợp đồng cho đến khi vướng mắc được giải quyết.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho. Các bên có thể lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nếu thuộc trường hợp được chứng thực. Khi ký hợp đồng, công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực sẽ kiểm tra giấy tờ tùy thân, Giấy chứng nhận, tình trạng hôn nhân, quyền định đoạt tài sản và ý chí tự nguyện của các bên. Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc nhiều người thì các đồng chủ thể có quyền phải cùng ký hoặc ủy quyền hợp lệ.
Nội dung hợp đồng tặng cho cần thể hiện rõ bên tặng cho, bên nhận tặng cho, thông tin thửa đất, thông tin nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất, tình trạng pháp lý tài sản, việc tặng cho có điều kiện hay không có điều kiện, thời điểm bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm kê khai thuế phí và cam kết của các bên. Nếu là tặng cho có điều kiện, chẳng hạn người nhận phải chăm sóc cha mẹ, cho người tặng cho tiếp tục ở trong nhà hoặc không được chuyển nhượng trong một thời gian nhất định, điều kiện này cần được ghi rõ, khả thi và không trái pháp luật.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên. Sau khi hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực, bên nhận tặng cho nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả gồm Bộ phận Một cửa theo quy định của địa phương, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Người yêu cầu đăng ký có thể nộp trực tiếp, nộp qua dịch vụ bưu chính, nộp tại địa điểm theo thỏa thuận hoặc nộp trên Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh nếu địa phương có triển khai.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận cấp giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện thực hiện quyền; nếu không đủ điều kiện thì thông báo lý do và trả hồ sơ. Nếu hồ sơ đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính nếu có; sau đó chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 4: Nhận kết quả sang tên. Khi hồ sơ được giải quyết xong, bên nhận tặng cho nhận Giấy chứng nhận đã được sang tên hoặc được xác nhận biến động. Từ thời điểm này, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận cho bên nhận tặng cho. Đây là bước rất quan trọng, bởi nếu các bên chỉ ký hợp đồng tặng cho mà không đăng ký biến động thì trên hồ sơ địa chính, người nhận tặng cho vẫn chưa được cập nhật đầy đủ quyền của mình.
Về thời gian giải quyết, Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc nhóm đăng ký biến động có thời hạn giải quyết không quá 10 ngày làm việc. Thời gian này không tính thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xử lý vi phạm nếu có, thời gian trưng cầu giám định hoặc các khoảng thời gian khác không tính vào thời hạn theo quy định. Đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian có thể được tăng thêm 10 ngày làm việc.
4. Thuế phí và lưu ý khi cho tặng nhà đất giữa anh chị em ruột
Một trong những ưu điểm lớn của việc tặng cho nhà đất giữa anh chị em ruột là chính sách miễn thuế, miễn lệ phí trước bạ nếu chứng minh được quan hệ ruột thịt. Từ ngày 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 có hiệu lực. Luật này tiếp tục ghi nhận thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa anh, chị, em ruột với nhau thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Về lệ phí trước bạ, Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ và mức thu đối với nhà, đất là 0,5%. Tuy nhiên, nhà đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa anh, chị, em ruột với nhau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thuộc trường hợp miễn lệ phí trước bạ.
Điều này có nghĩa là, nếu anh trai tặng cho em gái một thửa đất; chị gái tặng cho em trai nhà ở gắn liền với đất; hoặc em ruột tặng cho anh, chị ruột quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc, bên nhận tặng cho có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, việc miễn này không tự động chỉ dựa trên lời khai của các bên. Hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ anh, chị, em ruột để cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ áp dụng chính sách miễn.
Dù được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, người dân vẫn có thể phải chi trả một số khoản khác như phí công chứng hoặc chứng thực hợp đồng; phí đo đạc, trích đo, tách thửa nếu tặng cho một phần thửa đất; phí thẩm định hồ sơ; lệ phí cấp Giấy chứng nhận hoặc chi phí sao y, trích lục, đính chính giấy tờ nếu hồ sơ có sai sót. Các khoản này không phải là thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ nhưng vẫn là chi phí thực tế cần dự trù khi làm thủ tục.
Người dân cũng cần lưu ý đến trường hợp trên Giấy chứng nhận còn ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Luật Đất đai năm 2024 quy định nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, trước khi lập hợp đồng, các bên nên kiểm tra kỹ mục ghi chú trên Giấy chứng nhận và tình trạng nghĩa vụ tài chính của thửa đất.
Một rủi ro thường gặp là tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay. Vì nghĩ là anh em trong nhà nên nhiều người chỉ lập giấy viết tay, giao nhà, giao đất, giao sổ đỏ rồi để người nhận sử dụng. Cách làm này rất dễ phát sinh tranh chấp, nhất là khi người tặng cho qua đời, các đồng thừa kế không đồng ý hoặc giá trị nhà đất tăng cao. Để bảo đảm an toàn, các bên nên lập hợp đồng công chứng hoặc chứng thực và sang tên ngay sau khi ký hợp đồng.
Rủi ro thứ hai là nhầm lẫn giữa tài sản riêng và tài sản chung. Có trường hợp Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người anh hoặc một người chị nhưng nhà đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân bằng tài sản chung của vợ chồng. Nếu người đứng tên tự ý tặng cho anh, chị, em ruột mà không có sự đồng ý của vợ hoặc chồng thì giao dịch có thể bị khiếu kiện. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra thời điểm hình thành tài sản, nguồn gốc tài sản và tình trạng hôn nhân của người tặng cho.
Xem thêm: Anh ruột chị dâu tặng đất cho em có phải nộp thuế không?
Rủi ro thứ ba là hồ sơ chứng minh quan hệ ruột thịt không rõ ràng. Nếu không có giấy khai sinh hoặc giấy tờ hộ tịch thể hiện mối quan hệ anh, chị, em ruột, cơ quan thuế có thể chưa chấp nhận miễn thuế và lệ phí trước bạ. Khi đó, các bên nên thực hiện thủ tục trích lục hộ tịch, cải chính hộ tịch hoặc xin xác nhận phù hợp trước khi nộp hồ sơ sang tên.
Ngoài ra, không nên dùng hợp đồng tặng cho để che giấu giao dịch mua bán. Nếu thực tế có việc thanh toán tiền nhưng các bên lập hợp đồng tặng cho nhằm né thuế hoặc che giấu nghĩa vụ tài chính, giao dịch có thể bị xem xét là giả tạo khi có tranh chấp hoặc khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện dấu hiệu không trung thực. Với nhà đất có giá trị lớn, sự minh bạch ngay từ đầu luôn là cách bảo vệ tốt nhất cho các bên.
Kết luận
Thủ tục cho tặng nhà đất giữa anh chị em ruột về cơ bản gồm các bước: kiểm tra điều kiện nhà đất; chuẩn bị giấy tờ nhân thân, giấy tờ nhà đất và giấy tờ chứng minh quan hệ ruột thịt; lập hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực; kê khai hồ sơ miễn thuế, miễn lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu hồ sơ hợp lệ, bên nhận tặng cho là anh, chị, em ruột thường được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ nhưng vẫn có thể phát sinh phí công chứng, đo đạc, tách thửa, thẩm định hồ sơ hoặc lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Để giao dịch an toàn, các bên nên làm đúng thủ tục ngay từ đầu, kiểm tra kỹ tài sản chung riêng, tình trạng pháp lý của thửa đất và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quan hệ anh, chị, em ruột trước khi sang tên.
Để lại một phản hồi