Những lưu ý khi vợ chồng anh chị tặng đất cho em là vấn đề cần được xem xét rất kỹ trước khi lập hợp đồng công chứng và sang tên sổ đỏ, bởi đây không chỉ là giao dịch giữa anh, chị, em ruột mà còn có sự tham gia của người vợ hoặc người chồng của anh/chị. Trong nhiều trường hợp, đất là tài sản chung của vợ chồng anh hoặc vợ chồng chị; vì vậy, nếu chỉ nhìn vào quan hệ “anh chị em ruột” để cho rằng chắc chắn được miễn toàn bộ thuế, lệ phí và thủ tục đơn giản thì có thể dẫn đến nhầm lẫn. Muốn tặng đất an toàn, đúng luật, các bên cần xác định rõ tài sản là riêng hay chung; ai là người có quyền tặng cho; phần nào được miễn thuế, lệ phí trước bạ; hồ sơ sang tên cần những giấy tờ gì và nên tránh các rủi ro nào khi công chứng, đăng ký biến động.
1. Lưu ý về quyền định đoạt: đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng anh chị?
Lưu ý đầu tiên và quan trọng nhất khi vợ chồng anh chị tặng đất cho em là phải xác định quyền sử dụng đất thuộc tài sản riêng của anh/chị ruột hay là tài sản chung của vợ chồng anh/chị. Đây là điểm quyết định ai phải ký hợp đồng tặng cho, ai là bên tặng cho và giao dịch có nguy cơ bị tranh chấp hay không.
Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện như có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng văn bản, bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trường hợp còn ghi nợ hoặc được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi tặng cho.
Trong thực tế, có nhiều trường hợp Giấy chứng nhận chỉ đứng tên người anh hoặc người chị nhưng thửa đất lại được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân bằng tài sản chung của vợ chồng. Khi đó, không thể mặc nhiên cho rằng người đứng tên một mình được tự ý tặng cho toàn bộ đất cho em ruột. Theo phân tích của Sở Tư pháp thành phố Huế về giao dịch liên quan đến tài sản chung vợ chồng, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định việc định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận; đối với bất động sản, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.
Điểm dễ nhầm nhất là: sổ đỏ đứng tên một người không đồng nghĩa chắc chắn là tài sản riêng của người đó. Nếu không chứng minh được nhà đất là tài sản riêng thì tài sản đang tranh chấp có thể được coi là tài sản chung của vợ chồng; trường hợp giấy tờ chỉ đứng tên một bên vợ hoặc chồng nhưng đó là tài sản chung thì giao dịch liên quan vẫn phải bảo đảm quy định về định đoạt tài sản chung.
Vì vậy, trước khi vợ chồng anh chị tặng đất cho em, cần kiểm tra các vấn đề sau: thửa đất được nhận trước hay sau khi kết hôn; tiền mua đất, tiền xây nhà có nguồn gốc từ tài sản riêng hay tài sản chung; trên Giấy chứng nhận ghi tên một người, hai vợ chồng hay hộ gia đình; có văn bản thỏa thuận tài sản riêng không; có giấy tờ tặng cho riêng, thừa kế riêng hay văn bản cam kết tài sản riêng không. Nếu là tài sản chung thì cả hai vợ chồng anh/chị đều nên cùng ký hợp đồng tặng cho hoặc một người ký theo văn bản ủy quyền hợp lệ của người còn lại.
Ví dụ, anh trai đứng tên sổ đỏ nhưng thửa đất được mua sau khi anh kết hôn. Nếu không có căn cứ chứng minh đây là tài sản riêng của anh, việc anh tự ý ký hợp đồng tặng cho em trai mà không có sự đồng ý của vợ có thể bị tranh chấp. Ngược lại, nếu thửa đất được cha mẹ tặng cho riêng anh trước hôn nhân hoặc trong thời kỳ hôn nhân nhưng có văn bản tặng cho riêng, có đủ căn cứ chứng minh là tài sản riêng thì anh có thể tự mình định đoạt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc có yếu tố pháp lý đặc biệt khác.
Xem thêm: Anh ruột chị dâu tặng đất cho em có phải nộp thuế không?
Ngoài tài sản chung của vợ chồng, còn phải lưu ý trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình hoặc đất có nhiều người đồng sử dụng. Nếu đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, việc tặng cho phải xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất, không thể chỉ để một người đại diện hộ gia đình ký thay toàn bộ nếu chưa có căn cứ ủy quyền hoặc đồng ý hợp lệ. Đây là nhóm hồ sơ dễ phát sinh tranh chấp nhất, nhất là khi đất có nguồn gốc cha mẹ để lại, các thành viên cùng sinh sống lâu dài hoặc sổ đỏ cấp theo dạng “hộ ông”, “hộ bà”.
Tóm lại, trước khi quan tâm đến thuế phí hay thủ tục sang tên, cần trả lời chính xác câu hỏi: ai là chủ thể có quyền tặng cho? Nếu đất là tài sản riêng của anh/chị ruột thì giao dịch chủ yếu là giữa anh/chị ruột và em ruột. Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng anh/chị thì bên tặng cho là cả hai vợ chồng; lúc này, quan hệ pháp lý không còn đơn thuần là “anh chị em ruột” mà có thêm quan hệ giữa em với anh rể hoặc chị dâu.
2. Lưu ý về thuế, lệ phí trước bạ khi vợ chồng anh chị cùng tặng đất cho em
Lưu ý thứ hai là vấn đề miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ. Nhiều người cho rằng cứ anh chị tặng đất cho em thì chắc chắn không mất thuế. Cách hiểu này chỉ đúng khi giao dịch tặng cho được xác định giữa anh, chị, em ruột với nhau và có giấy tờ chứng minh quan hệ ruột thịt. Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng anh/chị, cần xem xét kỹ phần quyền của người vợ hoặc người chồng không có quan hệ anh, chị, em ruột với bên nhận tặng cho.
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ với con; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu; anh, chị, em ruột với nhau thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, nếu người anh ruột tặng cho em ruột phần quyền sử dụng đất thuộc sở hữu, sử dụng hợp pháp của mình thì phần này thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu chứng minh được quan hệ anh em ruột.
Về lệ phí trước bạ, Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trừ trường hợp được miễn; đồng thời khoản 10 Điều 10 của Nghị định này ghi nhận nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa vợ chồng, cha mẹ con, cha mẹ chồng con dâu, cha mẹ vợ con rể, ông bà cháu, anh, chị, em ruột với nhau khi được cấp Giấy chứng nhận thì được miễn lệ phí trước bạ.
Vấn đề phát sinh ở chỗ: nếu đất là tài sản chung của vợ chồng anh trai thì người vợ của anh trai là chị dâu của người em; nếu đất là tài sản chung của vợ chồng chị gái thì người chồng của chị gái là anh rể của người em. Quan hệ chị dâu – em chồng, anh rể – em vợ không phải là quan hệ anh, chị, em ruột. Một số phân tích pháp lý cũng lưu ý rằng anh rể – em dâu, anh rể – em vợ hoặc chị dâu – em chồng không nằm trong nhóm quan hệ được miễn thuế như anh, chị, em ruột; nếu vợ chồng cùng đứng tên đất thì phần của chị gái ruột tặng cho em có thể được miễn, còn phần của người không có quan hệ ruột thịt cần được xem xét riêng.
Do đó, khi vợ chồng anh chị cùng tặng đất cho em, cần xác định rõ phần tài sản nào của anh/chị ruột và phần tài sản nào của người vợ hoặc chồng của anh/chị. Nếu hợp đồng thể hiện cả hai vợ chồng cùng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất cho em, cơ quan thuế có thể xem xét quan hệ giữa từng người tặng cho với người nhận. Phần tặng cho từ anh/chị ruột cho em ruột có cơ sở miễn thuế, lệ phí trước bạ; phần tặng cho từ chị dâu hoặc anh rể cho em chồng/em vợ có thể không thuộc diện miễn theo quan hệ anh, chị, em ruột.
Trong thực tế, để hồ sơ rõ ràng, các bên nên trao đổi trước với công chứng viên và cơ quan thuế nơi có đất. Có thể cần xác định tỷ lệ sở hữu, nguồn gốc tài sản, nội dung hợp đồng và giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân. Nếu tài sản là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng mà không xác định phần cụ thể, việc tính nghĩa vụ tài chính có thể phức tạp hơn so với trường hợp mỗi người có phần quyền rõ ràng.
Xem thêm: Thuế tặng cho đất giữa những người không cùng huyết thống?
Một số gia đình lựa chọn phương án xử lý trước tài sản chung của vợ chồng, chẳng hạn vợ chồng thỏa thuận tài sản, chia tài sản chung hoặc tặng cho giữa vợ chồng trước, sau đó người anh/chị ruột mới tặng cho em. Tuy nhiên, việc này cần được thực hiện đúng bản chất, đúng trình tự, có đăng ký biến động nếu pháp luật yêu cầu và không nên lập giao dịch giả tạo chỉ để né thuế. Nếu giao dịch bị chứng minh là giả tạo, che giấu mua bán hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính, các bên có thể gặp rủi ro về hiệu lực hợp đồng, thuế và trách nhiệm pháp lý.
Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, dù được miễn theo quan hệ ruột thịt, các bên vẫn có thể phải trả một số khoản chi phí khác như phí công chứng; phí chứng thực nếu lựa chọn chứng thực; phí đo đạc, trích đo, tách thửa nếu chỉ tặng cho một phần thửa đất; phí thẩm định hồ sơ; lệ phí cấp đổi hoặc cấp mới Giấy chứng nhận; chi phí trích lục, cải chính hộ tịch nếu giấy tờ nhân thân có sai sót. Vì vậy, không nên hiểu “miễn thuế” là “không mất bất kỳ khoản tiền nào”.
3. Lưu ý về hồ sơ, công chứng và sang tên sau khi tặng đất
Lưu ý thứ ba là hình thức hợp đồng và thủ tục đăng ký biến động. Dù là người trong gia đình, vợ chồng anh chị tặng đất cho em vẫn phải lập hợp đồng đúng hình thức. Luật Đất đai năm 2024 quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp theo quy định của luật. Vì vậy, giấy viết tay nội bộ, lời hứa miệng hoặc việc giao sổ đỏ cho em giữ không đủ để hoàn tất việc sang tên hợp pháp.
Khi đi công chứng hợp đồng tặng cho, các bên thường cần chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; căn cước công dân của vợ chồng bên tặng cho và bên nhận tặng cho; giấy đăng ký kết hôn của vợ chồng anh/chị; giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên nhận nếu cần; giấy khai sinh hoặc trích lục hộ tịch để chứng minh quan hệ anh, chị, em ruột; giấy tờ chứng minh tài sản riêng nếu chỉ một người ký; văn bản ủy quyền nếu có người không trực tiếp tham gia; hồ sơ kỹ thuật hoặc bản vẽ nếu tặng cho một phần thửa đất.
Xem thêm: Con dâu có tên trong hộ khẩu có được chia tài sản không?
Sau khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, bên nhận tặng cho phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động để sang tên. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký biến động gồm Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK; Giấy chứng nhận đã cấp; giấy tờ liên quan đến nội dung biến động và văn bản đại diện nếu thực hiện thông qua người đại diện. Đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, giấy tờ liên quan là hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Về thời gian giải quyết, Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trường hợp đăng ký biến động do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thời hạn thực hiện không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và các khoảng thời gian không tính vào thời hạn theo quy định.
Nếu vợ chồng anh chị chỉ tặng cho em một phần thửa đất, cần kiểm tra điều kiện tách thửa trước khi ký hợp đồng. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ tách thửa gồm đơn đề nghị tách thửa, bản vẽ tách thửa, Giấy chứng nhận đã cấp và văn bản của cơ quan có thẩm quyền nếu có; sau khi kiểm tra đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất sau tách. Nếu phần đất dự kiến tặng cho không đủ diện tích tối thiểu, không bảo đảm kích thước cạnh thửa, không có lối đi hoặc vướng quy hoạch thì giao dịch có thể không thực hiện được như mong muốn.
Một lưu ý thực tế khác là giấy tờ chứng minh quan hệ ruột thịt phải rõ ràng. Nếu em nhận tặng cho từ anh ruột hoặc chị ruột thì nên chuẩn bị giấy khai sinh của hai bên thể hiện cùng cha mẹ hoặc cùng cha/cùng mẹ; nếu giấy khai sinh thất lạc, có thể xin trích lục hộ tịch. Nếu họ tên cha mẹ, ngày tháng năm sinh, số căn cước công dân hoặc thông tin cư trú giữa các giấy tờ không thống nhất nên xử lý trước khi nộp hồ sơ sang tên để tránh bị yêu cầu bổ sung nhiều lần.
Xem thêm: Vợ chồng sang tên xe ô tô cho nhau có phải đóng thuế không?
Các bên cũng nên kiểm tra tình trạng thế chấp, ngăn chặn và tranh chấp của nhà đất. Nếu nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, việc tặng cho thường phải giải chấp hoặc có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp phù hợp. Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng ghi nhận trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai thì khi chuyển nhượng, tặng cho phải nộp thêm văn bản của bên nhận thế chấp đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho.
Cuối cùng, không nên dùng hợp đồng tặng cho để che giấu giao dịch mua bán. Nếu thực tế em có trả tiền cho vợ chồng anh chị nhưng các bên lập hợp đồng tặng cho để giảm thuế, giao dịch có thể bị xem xét là giả tạo khi phát sinh tranh chấp hoặc khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện dấu hiệu bất thường. Với nhà đất có giá trị lớn, cách an toàn nhất là ghi nhận đúng bản chất giao dịch, chuẩn bị đủ giấy tờ và thực hiện đúng trình tự công chứng, kê khai, sang tên.
Kết luận
Những lưu ý khi vợ chồng anh chị tặng đất cho em tập trung vào ba vấn đề then chốt: phải xác định đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng anh/chị; phải phân biệt phần tặng cho giữa anh, chị, em ruột với phần tặng cho từ anh rể hoặc chị dâu để xác định đúng thuế, lệ phí trước bạ; và phải làm đúng thủ tục công chứng, kê khai, đăng ký biến động sang tên. Nếu đất là tài sản riêng của anh/chị ruột và hồ sơ chứng minh quan hệ ruột thịt đầy đủ, việc tặng cho cho em thường thuận lợi hơn về thuế phí. Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng anh/chị, cả hai vợ chồng cần tham gia giao dịch và phần quyền của người không có quan hệ anh, chị, em ruột với bên nhận cần được xem xét riêng. Để tránh tranh chấp, chậm hồ sơ hoặc phát sinh nghĩa vụ tài chính ngoài dự kiến, các bên nên kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận, nguồn gốc tài sản, tình trạng hôn nhân, hồ sơ hộ tịch và điều kiện tách thửa trước khi ký hợp đồng tặng cho.
Để lại một phản hồi