Quy định mới về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất năm 2026 có nhiều điểm đáng chú ý, đặc biệt đối với nhu cầu chuyển đất vườn, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp sang đất ở. Không chỉ thay đổi về căn cứ quy hoạch và cách tổ chức thủ tục sau khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương mới, pháp luật còn áp dụng chính sách giảm đáng kể tiền sử dụng đất trong một số trường hợp của hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, trước khi xin chuyển mục đích, người sử dụng đất nên kiểm tra đồng thời loại đất hiện tại, quy hoạch, diện tích muốn chuyển, thẩm quyền giải quyết và số tiền sử dụng đất dự kiến phải nộp. Nếu đang có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở hoặc chưa xác định thửa đất có đủ điều kiện hay không, quý khách có thể liên hệ hotline 1900.0164 để được hỗ trợ kiểm tra và tư vấn phương án phù hợp.
- 1. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
- 2. Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
- 3. Hồ sơ và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất năm 2026
- 4. Tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026
- 5. Những lưu ý quan trọng trước khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
- Kết luận
1. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Không phải mọi trường hợp thay đổi cách sử dụng đất đều có thể tự thực hiện. Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 xác định các trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép trước khi chuyển mục đích.
Các trường hợp này gồm: chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn; chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp được giao có thu tiền hoặc cho thuê; chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở; chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Trong thực tế, trường hợp người dân gặp nhiều nhất là chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.
Ví dụ, trên Giấy chứng nhận đang ghi mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm hoặc một loại đất nông nghiệp khác nhưng chủ đất muốn xây dựng nhà ở hợp pháp thì trước tiên phải được phép chuyển phần diện tích cần sử dụng sang đất ở.
Người sử dụng đất không nên xây nhà trước rồi mới làm hồ sơ chuyển mục đích. Việc sử dụng đất không đúng mục đích được ghi nhận trên Giấy chứng nhận có thể dẫn đến xử lý vi phạm và làm phát sinh thêm thủ tục trước khi hồ sơ chuyển mục đích được giải quyết.
Ngược lại, những trường hợp chuyển mục đích không thuộc khoản 1 Điều 121 thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù vẫn có thể phải thực hiện đăng ký biến động theo quy định.
Một điểm mới rất đáng chú ý từ năm 2026 là chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không còn bắt buộc phải tách thửa.
Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định trường hợp chuyển mục đích một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Điều này đặc biệt thuận lợi đối với một thửa đất có diện tích lớn nhưng chủ đất chỉ muốn chuyển một phần sang đất ở để xây nhà.
Ví dụ, một gia đình có 1.000 m² đất trồng cây lâu năm nhưng chỉ cần 200 m² để xây nhà. Nếu đáp ứng điều kiện pháp luật và được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì có thể chuyển 200 m² sang đất ở mà không nhất thiết phải tách riêng 200 m² thành một thửa mới.
Đây là thay đổi giúp giảm đáng kể chi phí đo đạc, tách thửa và thời gian thực hiện hồ sơ.
Nếu quý khách đang có đất vườn, đất trồng cây lâu năm hoặc thửa đất vừa có đất ở vừa có đất nông nghiệp và chưa biết nên chuyển toàn bộ hay chỉ chuyển một phần, có thể liên hệ 1900.0164 để được phân tích phương án phù hợp với nhu cầu sử dụng và chi phí dự kiến.
2. Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
Một trong những hiểu lầm phổ biến là “cứ có Giấy chứng nhận thì nộp tiền là được lên thổ cư”. Trên thực tế, có Giấy chứng nhận mới chỉ là một trong những yếu tố cần xem xét.
Việc cho phép chuyển mục đích còn phải căn cứ vào quy hoạch có liên quan.
Theo giải đáp của cơ quan quản lý đất đai trong năm 2026, căn cứ giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trong giai đoạn chuyển tiếp sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, hệ thống quy hoạch có một số đặc thù. Cơ quan có thẩm quyền hiện có thể căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt trước ngày 01/7/2025; chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp; hoặc quy hoạch đô thị và nông thôn có liên quan theo quy định.
Điều đáng chú ý là từ năm 2026, người dân không còn phải chờ đăng ký nhu cầu vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện như cách áp dụng trước đây.
Cục Quản lý đất đai đã trả lời rằng khi người dân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất trong cơ chế hiện nay thì không thuộc trường hợp phải đăng ký vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng quy định không tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2026–2030 của thành phố trực thuộc Trung ương, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã theo mô hình cũ.
Điều này không có nghĩa mọi thửa đất đều được chuyển mục đích. Quy hoạch vẫn là yếu tố quyết định.
Ví dụ, một thửa đất trồng cây lâu năm nằm trong khu vực được định hướng là đất ở theo quy hoạch có khả năng được xem xét khác với một thửa đất đang nằm trong khu vực quy hoạch đất giao thông, công viên, đất nông nghiệp cần bảo vệ hoặc một chức năng sử dụng đất khác không phù hợp với đất ở.
Vì vậy, trước khi mua một thửa đất với suy nghĩ “mua đất vườn rồi lên thổ cư sau sẽ rẻ hơn” nên kiểm tra quy hoạch chính thức trước.
Ngoài quy hoạch, cơ quan giải quyết còn xem xét tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất, loại đất đang sử dụng, diện tích đề nghị chuyển và các điều kiện riêng của trường hợp cụ thể.
Đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất hoặc những loại đất được pháp luật bảo vệ chặt chẽ, thủ tục còn có thể phát sinh những điều kiện và cơ chế chấp thuận riêng. Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi trình tự đối với việc chuyển mục đích các nhóm đất này.
Do đó, với hồ sơ có diện tích lớn hoặc nguồn gốc đất phức tạp, quý khách nên kiểm tra điều kiện trước khi thuê đo đạc hoặc đầu tư xây dựng. Nếu cần xác định khả năng chuyển sang đất ở, quý khách có thể cung cấp vị trí, loại đất và diện tích qua hotline 1900.0164 để được tư vấn bước xử lý phù hợp.
3. Hồ sơ và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất năm 2026
Một thay đổi rất quan trọng trong năm 2026 nằm ở cách tổ chức thủ tục hành chính về đất đai.
Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành trình tự, thủ tục hành chính về đất đai tại địa phương; trong đó phải quy định rõ cơ quan chịu trách nhiệm ở từng bước, thời gian tối đa, thành phần hồ sơ, giấy tờ chứng minh đối tượng miễn giảm nghĩa vụ tài chính nếu có và các mẫu cần sử dụng. Các thủ tục này phải được công khai trên Cổng thông tin điện tử của địa phương và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Vì vậy, từ năm 2026 không nên máy móc áp dụng một quy trình hoặc một mẫu đơn duy nhất cho mọi tỉnh, thành phố mà không kiểm tra quy định địa phương hiện hành.
Về cơ bản, người sử dụng đất vẫn thực hiện theo quy trình: chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích; nộp tại cơ quan hoặc bộ phận tiếp nhận do địa phương quy định; cơ quan quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ và điều kiện; cơ quan có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích; thông tin được chuyển sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo; sau đó thông tin mục đích sử dụng đất mới được cập nhật vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận.
Đối với thẩm quyền, Nghị định 49/2026/NĐ-CP xác định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời UBND cấp tỉnh có thể phân cấp hoặc ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền phù hợp với tổ chức chính quyền tại địa phương. Vì vậy, người dân cần căn cứ quyết định phân cấp tại tỉnh, thành phố nơi có đất để xác định chính xác cơ quan giải quyết hồ sơ.
Một điểm cần lưu ý là người dân chưa được sử dụng đất theo mục đích mới chỉ vì đã nộp đơn.
Chẳng hạn, việc nộp đơn xin chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở chưa cho phép chủ đất xây nhà ngay. Chỉ sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích và thực hiện những nghĩa vụ cần thiết theo quy định thì mục đích sử dụng đất mới được thay đổi hợp pháp.
Đối với trường hợp chỉ chuyển một phần thửa đất, từ năm 2026 không bắt buộc phải tách thửa như trước. Sau khi được chuyển, Giấy chứng nhận và cơ sở dữ liệu đất đai có thể thể hiện trong cùng một thửa có phần diện tích đất ở và phần diện tích thuộc mục đích khác.
Điều này đặc biệt thuận lợi với các thửa đất lớn ở khu vực nông thôn.
Ví dụ, một thửa đất 800 m² gồm toàn bộ đất trồng cây lâu năm. Gia đình muốn sử dụng 150 m² phía trước để xây nhà và giữ 650 m² phía sau làm đất nông nghiệp. Nếu quy hoạch và các điều kiện khác phù hợp thì có thể đề nghị chuyển 150 m² sang đất ở mà không nhất thiết phải chia thành hai Giấy chứng nhận.
Trước khi nộp hồ sơ nên xác định thật chính xác diện tích thực sự cần chuyển. Chuyển quá nhiều có thể làm tăng tiền sử dụng đất không cần thiết; chuyển quá ít lại có thể không đáp ứng nhu cầu xây dựng nhà ở về sau.
Nếu chưa xác định nên chuyển bao nhiêu mét vuông hoặc muốn tính trước các phương án chi phí, quý khách có thể liên hệ 1900.0164 để được hỗ trợ rà soát hồ sơ và dự kiến phương án trước khi chính thức nộp.
4. Tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026
Đây là một trong những thay đổi quan trọng nhất của năm 2026.
Trước đây, nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp số tiền bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Điều này khiến chi phí chuyển mục đích tại nhiều khu vực có giá đất cao trở thành gánh nặng rất lớn.
Từ Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở được áp dụng cơ chế giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính.
Mức tính hiện nay đối với trường hợp thuộc diện hưởng chính sách là: 30% phần chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; 100% phần chênh lệch đối với phần diện tích vượt quá một lần hạn mức.
Ví dụ, giả sử phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tương ứng với diện tích trong hạn mức là 500 triệu đồng. Nếu trường hợp đó đáp ứng điều kiện áp dụng mức 30%, tiền sử dụng đất tương ứng sẽ là khoảng 150 triệu đồng, thay vì toàn bộ 500 triệu đồng theo cách tính 100%.
Tuy nhiên, cần đặc biệt chú ý: mức giảm này không mặc nhiên áp dụng cho mọi lần chuyển mục đích và mọi thửa đất.
Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định chính sách được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất do chính hộ gia đình, cá nhân lựa chọn. Nếu có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, người sử dụng đất được lựa chọn một thửa để áp dụng cơ chế này. Những lần chuyển tiếp theo trên thửa đó hoặc chuyển thửa khác thì về nguyên tắc tính bằng 100% chênh lệch theo quy định.
Việc tính số lần chuyển mục đích và lựa chọn thửa đất áp dụng chính sách được tính từ ngày 01/8/2024.
Giá đất dùng để tính nghĩa vụ được xác định theo bảng giá đất áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích theo cơ chế hiện hành.
Đây là lý do không nên chỉ hỏi “chuyển 100 m² đất lên thổ cư mất bao nhiêu tiền?” mà không cung cấp vị trí đất.
Cùng 100 m² nhưng thửa đất ở trung tâm đô thị và thửa đất tại khu vực nông thôn có thể chênh nhau rất lớn về nghĩa vụ tài chính do giá đất khác nhau.
Một quy định chuyển tiếp cũng đặc biệt đáng chú ý: hộ gia đình, cá nhân đã có quyết định cho phép chuyển mục đích từ 01/8/2024 đến trước 01/01/2026 có thể thuộc trường hợp được đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo chính sách mới; nếu đã nộp tiền thì có thể được xem xét hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ nghĩa vụ tài chính khác, với thời hạn đề nghị theo quy định là trước ngày 01/01/2027.
Nếu quý khách đã chuyển đất trong giai đoạn 2024–2025, đây là nội dung nên kiểm tra sớm. Trường hợp muốn biết mình có thuộc diện được tính lại hoặc hoàn phần tiền đã nộp hay không, có thể liên hệ hotline 1900.0164 để được hỗ trợ rà soát quyết định chuyển mục đích và chứng từ tài chính.
5. Những lưu ý quan trọng trước khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Điểm đầu tiên là không nên xây nhà trước khi hoàn thành việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Việc có nhà trên thực tế không tự biến phần đất đó thành đất ở và cũng không bảo đảm chắc chắn sau này sẽ được hợp thức hóa.
Điểm thứ hai là phải kiểm tra quy hoạch bằng nguồn thông tin chính thức, không chỉ dựa vào lời môi giới hoặc thông tin truyền miệng. Một thửa đất nằm gần khu dân cư chưa chắc đã được quy hoạch thành đất ở.
Điểm thứ ba là nên tính toán diện tích cần chuyển. Việc pháp luật năm 2026 cho phép chuyển một phần thửa đất mà không bắt buộc tách thửa giúp người dân linh hoạt hơn đáng kể. Nếu mục đích chỉ là xây một căn nhà, không nhất thiết chuyển toàn bộ một thửa đất nông nghiệp lớn sang đất ở.
Điểm thứ tư là nên kiểm tra tiền sử dụng đất trước khi quyết định. Trong nhiều trường hợp, tiền sử dụng đất mới là khoản chi phí lớn nhất của thủ tục. Chính sách 30% – 50% – 100% hiện hành có thể tạo ra mức chênh lệch rất lớn nhưng cần xác định đúng diện tích trong hạn mức, diện tích vượt hạn mức và người sử dụng đất đã từng hưởng chính sách này hay chưa.
Điểm thứ năm là cần sử dụng thủ tục và mẫu hồ sơ của chính địa phương nơi có đất. Từ Nghị định 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh được giao chủ động quy định thủ tục hành chính đất đai và phải công khai các thủ tục đó. Vì vậy, những bài hướng dẫn hoặc mẫu đơn được viết từ năm 2024–2025 có thể không còn hoàn toàn phù hợp vào thời điểm hiện tại.
Ngoài ra, trường hợp thửa đất đang thế chấp, có tranh chấp, hiện trạng khác Giấy chứng nhận, diện tích thực tế có biến động, có nhiều người cùng quyền sử dụng hoặc hồ sơ nguồn gốc đất phức tạp thì nên xử lý các vấn đề này trước hoặc đồng thời theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
Đặc biệt, nếu mục tiêu cuối cùng là chuyển mục đích rồi tách thửa để bán hoặc tặng cho con nên tính toàn bộ phương án ngay từ đầu. Diện tích chuyển sang đất ở, vị trí lối đi, diện tích tối thiểu sau tách và tiền sử dụng đất có liên quan trực tiếp với nhau. Nếu thực hiện từng bước riêng lẻ mà không có phương án tổng thể, có thể xảy ra trường hợp đã bỏ tiền chuyển mục đích nhưng sau đó thửa đất vẫn không đủ điều kiện tách như mong muốn.
Với những hồ sơ cần chuyển đất vườn lên đất ở, chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở, chuyển một phần thửa đất hoặc kết hợp chuyển mục đích và tách thửa, quý khách có thể liên hệ 1900.0164 để được tư vấn điều kiện, dự kiến nghĩa vụ tài chính và lựa chọn phương án phù hợp trước khi thực hiện.
Kết luận
Quy định mới về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất năm 2026 đem lại nhiều thay đổi thuận lợi cho người sử dụng đất. Đáng chú ý, người dân không còn phải đăng ký nhu cầu vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện theo cơ chế cũ; chuyển mục đích một phần thửa đất không bắt buộc phải tách thửa; thủ tục hành chính được UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với cơ cấu quản lý mới; đặc biệt, một số hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở có thể được áp dụng mức tiền sử dụng đất bằng 30%, 50% hoặc 100% phần chênh lệch tùy diện tích và điều kiện cụ thể. Tuy nhiên, việc được phép chuyển vẫn phải căn cứ quy hoạch và tình trạng pháp lý của từng thửa đất. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất nên kiểm tra kỹ quy hoạch, xác định diện tích cần chuyển và tính trước nghĩa vụ tài chính để lựa chọn phương án hiệu quả nhất.
Để lại một phản hồi