Tách thửa có cần hàng xóm ký giáp ranh không?

Tách thửa có cần hàng xóm ký giáp ranh không là câu hỏi thường gặp khi người dân làm thủ tục chia đất để tặng cho, chuyển nhượng hoặc phân chia cho các thành viên trong gia đình. Theo quy định chung, chữ ký của chủ sử dụng đất liền kề không phải thành phần bắt buộc trong mọi hồ sơ tách thửa. Tuy nhiên, hàng xóm có thể được mời tham gia khi đo đạc, xác định lại ranh giới; đặc biệt trong trường hợp mốc giới không rõ ràng, diện tích thực tế chênh lệch hoặc có dấu hiệu tranh chấp. Nếu thửa đất sau tách phải sử dụng lối đi qua đất hàng xóm thì còn cần văn bản đồng ý riêng, không chỉ là chữ ký xác nhận giáp ranh.

1. Tách thửa có bắt buộc phải có chữ ký giáp ranh của hàng xóm?

Chữ ký giáp ranh không phải thành phần bắt buộc của hồ sơ tách thửa

Thành phần hồ sơ cơ bản để làm thủ tục tách thửa đất gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21;
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa, hợp thửa đất nếu có.

Trong danh mục trên không có tài liệu nào mang tên “biên bản ký giáp ranh” hoặc quy định người sử dụng đất phải tự xin đầy đủ chữ ký của các hộ liền kề mới được nộp hồ sơ. Mẫu số 21 chủ yếu yêu cầu chữ ký của những người sử dụng các thửa đất gốc; Mẫu số 22 có phần ký của người sử dụng đất và đơn vị đo đạc.

Như vậy, về nguyên tắc:

Nếu thửa đất đã có Giấy chứng nhận, đường ranh giới bên ngoài không thay đổi, không có tranh chấp và phương án tách không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người liền kề thì không bắt buộc phải được hàng xóm ký đồng ý mới được tách thửa.

Ví dụ, ông A có thửa đất 300 m² đã được cấp Giấy chứng nhận, bốn phía có tường rào ổn định. Ông A muốn chia thửa đất thành hai phần, mỗi phần 150 m². Đường ranh mới được tạo ra nằm hoàn toàn trong thửa đất của ông A, còn toàn bộ ranh giới bên ngoài với các hộ xung quanh được giữ nguyên. Khi đó, việc tách thửa không làm thay đổi quyền sử dụng đất của hàng xóm nên về nguyên tắc không cần họ “cho phép”.

Tuy nhiên, cơ quan đăng ký đất đai vẫn có trách nhiệm kiểm tra:

• Thông tin về người sử dụng đất;
• Ranh giới và diện tích thửa đất;
• Loại đất và thời hạn sử dụng;
• Sự phù hợp giữa Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính và hiện trạng;
• Điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu;
• Điều kiện về lối đi kết nối với đường giao thông công cộng;
• Tình trạng tranh chấp, kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nếu việc kiểm tra cho thấy ranh giới chưa rõ ràng hoặc số liệu thực tế không thống nhất với Giấy chứng nhận, cơ quan chuyên môn có thể yêu cầu đo đạc, xác định lại mốc giới. Lúc này, sự tham gia của người sử dụng đất liền kề có thể trở nên cần thiết.

Ký giáp ranh không có nghĩa là hàng xóm được quyền quyết định việc tách thửa

“Ký giáp ranh” là cách gọi phổ biến của việc người sử dụng đất liền kề ký xác nhận vào bản mô tả ranh giới, mốc giới hoặc tài liệu đo đạc. Mục đích của chữ ký này thường là ghi nhận:

• Vị trí đường ranh giới giữa hai thửa đất;
• Mốc giới, tường, hàng rào, bờ thửa hoặc công trình phân cách;
• Tình trạng ranh giới tại thời điểm đo đạc;
• Việc các bên có hay không có ý kiến về đường ranh được xác định.

Chữ ký giáp ranh không phải là văn bản chuyển nhượng đất, không làm phát sinh quyền sử dụng đất mới và cũng không phải sự đồng ý cho người khác sử dụng đất của mình. Vì vậy, không thể hiểu rằng hàng xóm được quyền đồng ý hoặc không đồng ý cho chủ đất bên cạnh tách thửa.

Ngược lại, việc hàng xóm từ chối ký cũng chưa đủ để kết luận thửa đất đang có tranh chấp. Cần xác định lý do họ không ký:

• Không ký vì vắng mặt hoặc đi làm ăn xa;
• Không ký do mâu thuẫn cá nhân;
• Không ký vì không muốn hợp tác nhưng không phản đối ranh giới;
• Không ký vì cho rằng đường ranh đã xác định không đúng;
• Không ký và có yêu cầu đòi lại một phần diện tích đất;
• Không ký vì phương án tách sử dụng lối đi hoặc công trình thuộc đất của họ.

Chỉ khi có ý kiến cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, diện tích, mốc giới hoặc hành vi lấn chiếm thì mới cần xem xét liệu tranh chấp đất đai đã phát sinh hay chưa.

2. Những trường hợp tách thửa có thể cần hàng xóm ký xác nhận

Ranh giới thực tế không rõ ràng hoặc có thay đổi

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính, trong đó việc xác định ranh giới ngoài thực địa được thực hiện với sự phối hợp của người sử dụng đất, người quản lý đất, người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề và người dẫn đạc.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 13 Thông tư này cũng xác định đo đạc tách thửa, hợp thửa là một trong những trường hợp không bắt buộc phải lập bản mô tả ranh giới, mốc giới theo thủ tục chung. Điều đó cho thấy tách thửa đơn thuần không mặc nhiên phải thu thập chữ ký giáp ranh của tất cả hàng xóm.

Việc ký xác nhận có thể phát sinh nếu hồ sơ tách thửa đồng thời cần xử lý một trong các vấn đề sau:

• Giấy chứng nhận không có sơ đồ thửa đất;
• Sơ đồ thửa đất không thể hiện kích thước các cạnh;
• Diện tích và kích thước trên Giấy chứng nhận không thống nhất;
• Mốc giới ngoài thực địa đã mất hoặc bị di chuyển;
• Tường, hàng rào đang sử dụng không trùng với đường ranh trên hồ sơ địa chính;
• Diện tích đo đạc thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận;
• Có dấu hiệu chồng lấn với thửa đất bên cạnh;
• Người sử dụng đất đề nghị công nhận đường ranh khác với hồ sơ đã được cấp;
• Phải thực hiện cấp đổi, đính chính hoặc đăng ký biến động trước khi tách thửa.

Trong các trường hợp này, người sử dụng đất liền kề được mời tham gia không phải để quyết định có cho tách thửa hay không, mà để xác nhận đường ranh giới chung. Chữ ký của họ giúp cơ quan đăng ký đất đai có thêm căn cứ kết luận ranh giới ổn định, không có tranh chấp.

Nếu diện tích thực tế chênh lệch so với Giấy chứng nhận nhưng đường ranh không thay đổi và không có tranh chấp với các hộ xung quanh thì khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 cho phép xem xét xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu đường ranh có thay đổi thì cơ quan giải quyết phải làm rõ nguyên nhân, nguồn gốc và quyền sử dụng đối với phần diện tích chênh lệch.

Thửa đất mới phải đi qua đất hàng xóm

Cần phân biệt ký giáp ranh với đồng ý cho mở lối đi qua đất liền kề.

Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, việc tách thửa phải bảo đảm một trong hai phương án:

• Có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng; hoặc
• Được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Nếu thửa đất mới tiếp giáp trực tiếp với đường giao thông công cộng hoặc có lối đi được bố trí hoàn toàn trong thửa đất gốc thì không cần hàng xóm đồng ý cho đi qua.

Trường hợp thửa đất phía trong không có lối ra đường công cộng và phải sử dụng một phần đất của hàng xóm thì cần có sự đồng ý của chủ đất liền kề. Sự đồng ý này nên được lập thành văn bản, trong đó ghi rõ:

• Người sử dụng các thửa đất liên quan;
• Số thửa, tờ bản đồ và địa chỉ thửa đất;
• Vị trí, chiều dài, chiều rộng và diện tích lối đi;
• Phạm vi, mục đích và thời hạn sử dụng;
• Thửa đất nào được hưởng quyền đi qua;
• Lối đi được sử dụng riêng hay sử dụng chung;
• Có hay không có nghĩa vụ đền bù;
• Trách nhiệm xây dựng, bảo trì, sửa chữa;
• Quyền và nghĩa vụ khi một trong các thửa đất được chuyển nhượng.

Tùy quy trình của từng địa phương, người sử dụng đất có thể phải nộp văn bản cam kết về việc chủ đất liền kề đồng ý cho đi qua. Nếu các bên xác lập quyền đối với bất động sản liền kề lâu dài thì nên thực hiện công chứng, chứng thực và đăng ký biến động để quyền về lối đi được ghi nhận trong hồ sơ địa chính.

Đây là trường hợp cần sự đồng ý thực sự của hàng xóm, không phải chỉ là một chữ ký xác nhận hai thửa đất tiếp giáp nhau.

Tách một phần đất để hợp với thửa đất của hàng xóm

Nếu chủ đất tách một phần diện tích để chuyển nhượng, tặng cho hoặc hợp vào thửa đất liền kề thì cần sự tham gia của người nhận quyền. Các bên phải lập hợp đồng hoặc văn bản phù hợp với bản chất giao dịch.

Ví dụ, ông A tách 30 m² từ thửa đất của mình để chuyển nhượng cho ông B và hợp phần diện tích đó vào thửa đất của ông B. Trường hợp này không thể giải quyết chỉ bằng việc ông B ký giáp ranh. Hai bên phải thực hiện đầy đủ:

• Đo đạc và lập bản vẽ tách thửa đồng thời với hợp thửa;
• Ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho;
• Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.

Tương tự, nếu hai bên muốn điều chỉnh đường ranh bằng cách đổi đất hoặc chuyển cho nhau một phần diện tích thì chữ ký giáp ranh không thể thay thế thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

3. Hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì phải làm gì?

Không ký nhưng không đưa ra tranh chấp

Hàng xóm có thể từ chối ký vì mâu thuẫn cá nhân, không muốn hợp tác hoặc cho rằng việc của thửa đất bên cạnh không liên quan đến mình. Nếu họ không đưa ra căn cứ phản đối đường ranh và không có văn bản thể hiện tranh chấp thì việc không ký không đương nhiên làm chấm dứt thủ tục tách thửa.

Điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định cách xử lý khi người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất liền kề vắng mặt, không tham gia xác định ranh giới trong khi ranh giới không có tranh chấp. Theo đó:

• Đơn vị đo đạc phối hợp với những người có liên quan còn lại và người dẫn đạc để xác định, lập bản mô tả ranh giới;
• Bản mô tả được chuyển cho UBND cấp xã để thông báo, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã và nhà văn hóa khu dân cư nơi có đất;
• Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người liên quan không đến ký và không có ý kiến tranh chấp thì đơn vị đo đạc cùng UBND cấp xã lập biên bản;
• Nếu người liên quan đã nhận được bản mô tả nhưng sau 10 ngày không ký, đồng thời không có văn bản thể hiện tranh chấp thì cũng được lập biên bản để tiếp tục xử lý;
• Bản mô tả ghi rõ tình trạng “vắng mặt” hoặc lý do không ký và được sử dụng làm căn cứ đo đạc chi tiết.

Khi gặp tình trạng hàng xóm không chịu ký, người đề nghị tách thửa nên:

• Đề nghị đơn vị đo đạc gửi giấy mời cho chủ đất liền kề;
• Lập biên bản về việc họ vắng mặt hoặc từ chối ký;
• Yêu cầu ghi rõ họ có phản đối đường ranh hay không;
• Lưu lại giấy mời, thông báo và tài liệu giao nhận;
• Đề nghị UBND cấp xã thông báo, niêm yết theo quy định;
• Cung cấp Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, hồ sơ cấp đất và các tài liệu thể hiện mốc giới ổn định;
• Yêu cầu cơ quan tiếp nhận trả lời bằng văn bản nếu hồ sơ bị dừng chỉ vì thiếu chữ ký của hàng xóm.

Không nên tự viết thay, ký thay hoặc nhờ người không có quyền sử dụng thửa đất liền kề ký xác nhận. Những chữ ký không đúng chủ thể không có giá trị và có thể làm hồ sơ phát sinh rủi ro pháp lý.

Không ký vì cho rằng có lấn chiếm hoặc sai ranh giới

Nếu hàng xóm không ký và đồng thời cho rằng người đề nghị tách thửa đang lấn đất, cắm sai mốc hoặc sử dụng một phần diện tích thuộc thửa đất của họ thì phải xác định đây có phải tranh chấp đất đai hay không.

Theo Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, thửa đất đề nghị tách phải không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Khi có tranh chấp thực tế, cơ quan đăng ký đất đai không thể bỏ qua ý kiến của chủ đất liền kề chỉ vì họ chưa có bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp.

Các bên nên thực hiện theo hướng:

• Yêu cầu đơn vị đo đạc thể hiện ranh giới theo hiện trạng, theo hồ sơ và theo ý kiến của mỗi bên;
• Thu thập Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, hồ sơ cấp đất, biên bản giao đất, tài liệu đo đạc qua các thời kỳ;
• Xác định vị trí tường, hàng rào, bờ thửa và mốc giới tồn tại ổn định;
• Đề nghị UBND cấp xã tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai;
• Nếu hòa giải không thành thì yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án;
• Tiếp tục thủ tục tách thửa sau khi tranh chấp được giải quyết.

Trường hợp chỉ một phần thửa đất có tranh chấp nhưng đã xác định rõ phạm vi, diện tích và ranh giới tranh chấp thì phần diện tích còn lại không có tranh chấp có thể được xem xét tách thửa. Dĩ nhiên, phần đất này vẫn phải đáp ứng diện tích tối thiểu, kích thước, lối đi và những điều kiện khác theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Phải kiểm tra quy trình của từng tỉnh

Từ ngày 31/01/2026, Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể trình tự, thành phần hồ sơ, trách nhiệm của cơ quan giải quyết và thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

Vì vậy, bên cạnh Luật Đất đai, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, người dân phải kiểm tra thêm:

• Quyết định về điều kiện và diện tích tối thiểu được tách thửa;
• Quy định về thủ tục hành chính đất đai của tỉnh;
• Yêu cầu về đơn vị lập Bản vẽ Mẫu số 22;
• Quy định về văn bản đồng ý cho sử dụng lối đi;
• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sau khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp;
• Thành phần hồ sơ bổ sung trong trường hợp ranh giới hoặc diện tích có thay đổi.

Kết luận

Tách thửa không bắt buộc phải có hàng xóm ký giáp ranh trong mọi trường hợp. Nếu ranh giới thửa đất đã rõ ràng, không thay đổi, đất không có tranh chấp và việc tách không sử dụng lối đi qua đất liền kề thì người sử dụng đất không phải xin hàng xóm cho phép. Chữ ký giáp ranh chủ yếu được sử dụng để xác nhận ranh giới trong quá trình đo đạc hoặc xử lý sai lệch hồ sơ. Nếu hàng xóm vắng mặt hoặc từ chối ký mà không có tranh chấp thì cơ quan chuyên môn có thể thực hiện thủ tục thông báo, niêm yết và lập biên bản để tiếp tục giải quyết. Ngược lại, nếu có tranh chấp ranh giới hoặc cần đi qua đất hàng xóm thì phải giải quyết tranh chấp hoặc lập thỏa thuận phù hợp trước khi hoàn tất thủ tục tách thửa.

Nội dung liên quan

Tách thửa đất nông nghiệp có cần lối đi không?

Xây nhà trên đất nông nghiệp có tách thửa được không?

Quy định mới về thủ tục tách thửa đất đã có nhà

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất trồng cây lâu năm

Điều kiện tách thửa đất ở nông thôn theo quy định mới nhất

Cách viết đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21 Nghị định 151/2025/NĐ-CP