Hiện nay, việc mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ 01/8/2024, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Nghị định 96 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 09/02/2026.
- 1. Thế nào là căn hộ hình thành trong tương lai?
- 2. Khi nào chủ đầu tư được phép bán căn hộ?
- 3. Chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc bao nhiêu?
- 4. Tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ
- 5. Bảo lãnh ngân hàng cho căn hộ hình thành trong tương lai
- 6. Hợp đồng mua bán phải ký trực tiếp với chủ đầu tư
- 7. Có được bán lại căn hộ khi chưa có sổ không?
- 8. Khi mua căn hộ đang xây dựng nên kiểm tra những gì?
- Kết luận
1. Thế nào là căn hộ hình thành trong tương lai?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Vì vậy, việc một người ký hợp đồng mua căn hộ khi tòa nhà đang xây dựng, chưa hoàn thành và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng chính là giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Khi nào chủ đầu tư được phép bán căn hộ?
Đây là vấn đề quan trọng nhất. Không phải cứ có dự án và bắt đầu xây dựng là chủ đầu tư được ký hợp đồng bán căn hộ.
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đối với căn hộ chung cư, về cơ bản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Dự án đã được khởi công xây dựng hợp pháp; có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.
- Có giấy phép xây dựng và hồ sơ liên quan nếu thuộc trường hợp phải xin giấy phép; hoặc có thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép.
- Đối với nhà chung cư phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng.
- Dự án phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và có mục đích xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua.
- Căn hộ không thuộc trường hợp đang tranh chấp, bị kê biên, bị pháp luật cấm giao dịch hoặc đang bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.
- Chủ đầu tư phải công khai các thông tin pháp lý của dự án.
- Quan trọng nhất, trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh kiểm tra và có văn bản xác nhận/thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Theo Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cơ quan quản lý có 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ để kiểm tra và trả lời chủ đầu tư; văn bản trả lời về việc đủ điều kiện bán phải được đăng tải trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Từ năm 2026, Nghị định 54/2026/NĐ-CP còn bổ sung quy định riêng đối với trường hợp dự án có nhu cầu bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài liên quan đến việc lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
3. Chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc bao nhiêu?
Đây là điểm mới rất đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán căn hộ và chỉ được nhận khoản đặt cọc này sau khi căn hộ đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thỏa thuận đặt cọc cũng phải ghi rõ giá bán căn hộ.
Ví dụ căn hộ có giá 3 tỷ đồng thì tiền đặt cọc theo quy định này tối đa là:
3 tỷ × 5% = 150 triệu đồng.
Một điểm khác rất quan trọng là chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.
Do đó, nếu sàn môi giới yêu cầu khách hàng ký các văn bản như “phiếu giữ chỗ”, “phiếu đăng ký nguyện vọng”, “thỏa thuận ưu tiên”, “booking” rồi thu một khoản tiền lớn trước khi dự án đủ điều kiện mở bán thì cần kiểm tra rất kỹ. Về pháp lý phải xem bản chất của khoản tiền và nội dung thỏa thuận, chứ không chỉ căn cứ tên gọi của văn bản.
4. Tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ
Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản quy định khá chặt chẽ.
Lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.
Các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Khi căn hộ chưa được bàn giao, tổng số tiền chủ đầu tư được thu thông thường không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
Sau khi bàn giao có thể tiếp tục thanh toán nhưng nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Ví dụ căn hộ giá 3 tỷ đồng thì về nguyên tắc:
Đợt đầu, kể cả tiền cọc, tối đa 900 triệu đồng. Trước khi bàn giao căn hộ, tổng tiền đã thu tối đa 2,1 tỷ đồng. Trước khi người mua được cấp sổ, tổng số tiền tối đa 2,85 tỷ đồng. Phần 150 triệu đồng còn lại được thanh toán khi đã được cấp Giấy chứng nhận.
Đây là giới hạn của pháp luật; hợp đồng không thể quy định tiến độ thu tiền vượt các tỷ lệ trên.
5. Bảo lãnh ngân hàng cho căn hộ hình thành trong tương lai
Theo Điều 26, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong trường hợp không bàn giao nhà theo hợp đồng.
Luật hiện hành có một điểm đáng chú ý: người mua được quyền lựa chọn có hoặc không sử dụng bảo lãnh. Nếu người mua không muốn có bảo lãnh thì việc từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký hợp đồng.
Nếu người mua lựa chọn có bảo lãnh, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho người mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận thời hạn khác. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán theo hợp đồng sau khi đã cung cấp và người mua đã nhận được thư bảo lãnh.
Về mặt bảo vệ người mua, tôi cho rằng đây là tài liệu cần đặc biệt chú ý vì nếu chủ đầu tư không bàn giao căn hộ và không hoàn trả tiền theo cam kết thì người mua có cơ sở yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ theo thư bảo lãnh.
6. Hợp đồng mua bán phải ký trực tiếp với chủ đầu tư
Hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai chỉ được ký khi căn hộ đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Hợp đồng phải thể hiện các nội dung quan trọng như thông tin các bên, thông tin căn hộ, giá bán, tiến độ thanh toán, bảo lãnh ngân hàng, thời hạn bàn giao, bảo hành, quyền và nghĩa vụ, mức phạt vi phạm, trách nhiệm khi chậm bàn giao, điều kiện chấm dứt hoặc hủy hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp.
Nếu một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ví dụ hợp đồng giữa chủ đầu tư và cá nhân mua căn hộ thì việc công chứng/chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên, chứ không phải mọi hợp đồng đều bắt buộc công chứng.
Ngoài ra, tiền thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được chủ đầu tư nhận thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
7. Có được bán lại căn hộ khi chưa có sổ không?
Có. Pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.
Thông thường phải đáp ứng các điều kiện như chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua; hợp đồng không có tranh chấp chưa được giải quyết; căn hộ không bị kê biên hoặc thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý; và hợp đồng mua bán ban đầu được lập hợp pháp.
Người nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của người mua trước với chủ đầu tư. Đặc biệt, chủ đầu tư không được thu phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
8. Khi mua căn hộ đang xây dựng nên kiểm tra những gì?
Với một hồ sơ cụ thể, tài liệu tôi ưu tiên kiểm tra đầu tiên không phải brochure hay hợp đồng đặt cọc mà là “Văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Sau đó đối chiếu chính xác tòa, tầng hoặc số lượng căn hộ được phép bán với căn hộ dự định mua. Văn bản này cùng các thông tin về giấy phép xây dựng, nghiệm thu móng, quyền sử dụng đất, bảo lãnh và tình trạng thế chấp phải được công khai theo luật.
Kết luận
Căn hộ chung cư đang xây dựng vẫn được phép mua bán nhưng chủ đầu tư không được “bán từ trên giấy” tùy ý. Đối với căn hộ chung cư, mốc pháp lý đặc biệt quan trọng là đã nghiệm thu phần móng + đã hoàn thành thủ tục để được xác định đủ điều kiện bán. Sau đó tiền cọc tối đa 5%, đợt thanh toán đầu tối đa 30%, trước bàn giao tối đa 70% và trước khi có sổ tối đa 95%.
Để lại một phản hồi